近來(lái)港資大鱷頻頻現(xiàn)身內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)。早前，領(lǐng)展(00823.HK)公布，擬以9.47億元人民幣收購(gòu)位於浙江省嘉興市和江蘇省常熟市的3個(gè)現(xiàn)代化倉(cāng)庫(kù)。和記黃埔時(shí)隔十年後，5月初現(xiàn)身廣州，再次參與內(nèi)地的土拍市場(chǎng)。實(shí)際上，自去年下半年以來(lái)，內(nèi)地土拍市場(chǎng)大降溫，競(jìng)爭(zhēng)壓力變小，已有多家港資地產(chǎn)企業(yè)紛紛出手，在重慶、上海、成都、廣州等城市拿地，並持續(xù)加倉(cāng)長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)的土儲(chǔ)。專家表示，現(xiàn)在對(duì)於手握重金的港資企業(yè)來(lái)說(shuō)，確是在內(nèi)地拿地、炒底好時(shí)機(jī)。
手握重金覓「撿漏」機(jī)會(huì)
從2021年下半年開(kāi)始，規(guī)模民企在流動(dòng)性壓力下放緩甚至?xí)和Ｍ恋赝顿Y，土地市場(chǎng)流拍率陡增，國(guó)央企和地方城投企業(yè)開(kāi)始入場(chǎng)托市，在這種情況下，低負(fù)債率、低融資成本的港資企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)壓力變小，等來(lái)了難得的入市機(jī)會(huì)。比如在2021年上海第三次集中供地的松江地塊競(jìng)拍中，僅3家房企參與，最後香港興業(yè)國(guó)際以8.6%的低溢價(jià)率競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)2.55萬(wàn)元/㎡，這是自2014年以來(lái)香港興業(yè)國(guó)際再度在上海獲取住宅地塊。
無(wú)獨(dú)有偶，5月5日落幕的廣州2022年首輪集中供地，和記黃埔參與了白雲(yún)區(qū)空港大道一幅熱門地塊的一次競(jìng)價(jià)，廣州公共資源交易中心出價(jià)記錄顯示，和記黃埔給出了23.6億元報(bào)價(jià)後，就沒(méi)有繼續(xù)競(jìng)拍了，該塊地最終被中海以27.2億封頂總價(jià)拿下。業(yè)內(nèi)人士表示，這是和記黃埔時(shí)隔近十年之後，再次參與內(nèi)地公開(kāi)市場(chǎng)土地拍賣。廣州克而瑞首席分析師肖文曉表示，「一個(gè)缺席了好久的企業(yè)，突然出現(xiàn)了，應(yīng)該是其看到了機(jī)會(huì)。」
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，過(guò)往民企拿地比較兇，大多採(cǎi)用高周轉(zhuǎn)模式，地價(jià)比較高。但現(xiàn)在民企拿地降溫，過(guò)去相對(duì)保守、負(fù)債低的港企，在拿地方面資金優(yōu)勢(shì)明顯。匯生國(guó)際融資總裁黃立沖表示，幾家老牌港資地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)非常穩(wěn)健。如新世界發(fā)展2021年收入為682億港元，手持現(xiàn)金629億港元，現(xiàn)金與年度銷售比101%；恒基銷售收入為235億港元，手持現(xiàn)金123億港元，現(xiàn)金與年度銷售比為52%。與其它港資房企相似，長(zhǎng)和系凈負(fù)債率較低。瑞銀今年3月報(bào)告指出，長(zhǎng)實(shí)凈負(fù)債率從去年6月的13.3%降至0.3%。相比於內(nèi)房普遍較高負(fù)債率，港資尚有充足加槓桿空間。
手握重金讓港資有了逢低吸納的主動(dòng)權(quán)，另一方面，內(nèi)地拿地政策、市場(chǎng)環(huán)境也在發(fā)生改變，拿地溢價(jià)率和限制正在變少。特別是隨著一些民營(yíng)房企在財(cái)政上遇到問(wèn)題，土地投資難以為繼，地方土地市場(chǎng)也陷入低迷，部分地方政府為了更順利地出讓土地，有意下調(diào)部分土地的起拍價(jià)，或者提高銷售限價(jià)，讓房企有更大的利潤(rùn)空間。比如和記黃埔參與的廣州今年第一次集中供地，海珠和黃埔地塊過(guò)往「要求不低於50%的房源向無(wú)房者出售」的規(guī)則被取消，就被視為拿地門檻進(jìn)一步降低的信號(hào)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，在既有的降低競(jìng)拍保證金繳納比例、延遲剩餘出讓金繳納時(shí)間等作法基礎(chǔ)上，內(nèi)地多個(gè)城市放鬆限購(gòu)限售，這些均有利於刺激房企加快拿地步伐，對(duì)於港企開(kāi)拓內(nèi)地市場(chǎng)也是一大利好。
更低的價(jià)格，更充足的利潤(rùn)，更優(yōu)質(zhì)的地塊，從時(shí)機(jī)上來(lái)講，港資房企確實(shí)迎來(lái)了比較好的拿地時(shí)間點(diǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)於港企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是抄底內(nèi)地地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。因?yàn)?，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)已經(jīng)非常降溫。他指出，即便是再晚兩個(gè)月，仍是抄底的機(jī)會(huì)，因?yàn)閺默F(xiàn)在的情形來(lái)看，土地市場(chǎng)短期內(nèi)價(jià)格是肯定起不來(lái)的，對(duì)於有資金實(shí)力的企業(yè)，現(xiàn)在拿地是一個(gè)非常好的時(shí)機(jī)。
恒隆地產(chǎn)高管在3月份舉辦2021年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中有很多在財(cái)政上比較困難，在這個(gè)環(huán)境下，反而可能成為我們買地最好的機(jī)會(huì)。恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗表示，「市場(chǎng)不好才有機(jī)會(huì)讓你買，如果一個(gè)城市平時(shí)賣很多地，現(xiàn)在買住宅地的企業(yè)少了，政府收入受到影響，會(huì)不會(huì)讓我們有機(jī)會(huì)用一個(gè)比較好的價(jià)錢買土地？這個(gè)可能性是存在的，所以我們一直在看不同的城市、不同的地塊。」
嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，此番港企到內(nèi)地拿地，並非只為純粹抄底，比如和記黃埔在廣州市場(chǎng)舉牌競(jìng)價(jià)，更多的是看中廣州市場(chǎng)成長(zhǎng)性比較高，這點(diǎn)與長(zhǎng)和系投資越南的邏輯比較相似，看重的是成長(zhǎng)性。
專注一二線城市補(bǔ)倉(cāng)
在2008年和2011年的市場(chǎng)低迷期，港資房企趁機(jī)在全國(guó)各地「撿漏」，低價(jià)獲取了大量的土地儲(chǔ)備。但是始於去年的這波地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，億翰智庫(kù)研究員卻並未看到港企四處出擊，大幅加倉(cāng)內(nèi)地市場(chǎng)的身影，而更多是在他們深耕的內(nèi)地城市中，尋找高性價(jià)比的機(jī)會(huì)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，從近來(lái)多家港資到內(nèi)地拿地的情況，可以觀察到，他們跟高周轉(zhuǎn)拿地的手法不太一樣，他們聚焦於核心城市的核心地段，基本上專注於熱點(diǎn)的一二線城市地產(chǎn)。
從近一年成交情況來(lái)看，此波到內(nèi)地拿地的香港房企，多是對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)一直保持關(guān)注度的港企。自2021年以來(lái)，新世界就持續(xù)在大灣區(qū)舊改發(fā)力，至去年上半年，其在大灣區(qū)土儲(chǔ)約佔(zhàn)到其在內(nèi)地土儲(chǔ)一半。下半年新世界繼續(xù)加碼，去年9月新世界中國(guó)地產(chǎn)宣布投資70億拿下廣州市增城區(qū)荔城街夏街村舊村全面改造項(xiàng)目，12月又於深圳和廣州獲取3宗城市更新項(xiàng)目。
和新世界幾乎同步的是，2021年12月，瑞安房地產(chǎn)與武漢城建集團(tuán)成立的合資公司以總價(jià)170.31億元拿下了武漢3宗地。今年1月，嘉里建設(shè)以133.29億元拿下上海黃浦區(qū)4宗地。
與這些上規(guī)模、具競(jìng)爭(zhēng)力的港企巨頭一樣，香港中小房企受益於此波內(nèi)地土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)增多，從中分到一杯羹。在市場(chǎng)行情較好時(shí)，一二線城市地價(jià)高企，中小香港房企難以與內(nèi)地大型房企競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)法獲取合適的地塊，但自去年內(nèi)地土拍市場(chǎng)降溫以來(lái)，多年的追蹤終於結(jié)出碩果。如香港置地聯(lián)合華潤(rùn)置地2021年拿下重慶市江北區(qū)的兩宗核心地塊。香港興業(yè)國(guó)際在2021年找到了「撿漏」的機(jī)會(huì)，終於在滬拿到了心儀的地塊。
財(cái)經(jīng)分析人士葉檀稱，過(guò)去10年，內(nèi)地房企依靠高周轉(zhuǎn)策略將香港房企逼到角落，它們只能做高端住宅與核心區(qū)樓盤。仔細(xì)梳理港資最近兩年的拿地思路，會(huì)發(fā)現(xiàn)隨著市場(chǎng)環(huán)境的改善，它們參與的城市更新、舊改項(xiàng)目逐漸增多，這會(huì)成為繼商場(chǎng)、寫字樓之後，香港開(kāi)發(fā)商最大的發(fā)力點(diǎn)。而近來(lái)領(lǐng)展的出手，將港資過(guò)往只專註在內(nèi)地一二線城市做高端商業(yè)或住宅項(xiàng)目的模式進(jìn)一步拓展。
領(lǐng)展行政總裁王國(guó)龍近來(lái)表示，近期在長(zhǎng)三角收購(gòu)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)組合，有助領(lǐng)展在內(nèi)地主要物流樞紐拓展版圖。鑒於位處黃金地段的世界級(jí)現(xiàn)代化倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)有限，相信該組合將能受惠於電子商貿(mào)的蓬勃發(fā)展及現(xiàn)代化物流服務(wù)的殷切需求，未來(lái)具增長(zhǎng)潛力。連同去年10月在大灣區(qū)收購(gòu)的兩項(xiàng)物流資產(chǎn)，有信心能抓緊這個(gè)新興產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。
政策托底 環(huán)境轉(zhuǎn)鬆
港企睇好長(zhǎng)線市場(chǎng)
業(yè)內(nèi)人士稱，港資地產(chǎn)商在此刻增持地塊的原因有多種：一是目前土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不如過(guò)去激烈，地價(jià)符合香港公司的心理預(yù)期，其次，港資公司融資環(huán)境更理想，財(cái)務(wù)槓桿普遍低於內(nèi)地的地產(chǎn)商，但更重要是他們對(duì)內(nèi)地的市場(chǎng)長(zhǎng)期看好。
今年3月，在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)主席李澤鉅表示，地產(chǎn)是集團(tuán)核心業(yè)務(wù)，一定會(huì)繼續(xù)發(fā)展。香港及內(nèi)地為集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)市場(chǎng)，將繼續(xù)物色合適物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，對(duì)兩地前景充滿信心。
葉檀表示，內(nèi)地房地產(chǎn)過(guò)去三十年上升周期中，港資開(kāi)發(fā)商一向是防守為主，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商選擇主動(dòng)出擊。它們兩個(gè)身上的標(biāo)籤分別是囤地和高周轉(zhuǎn)。長(zhǎng)和系是囤地的代表企業(yè)之一，高周轉(zhuǎn)帶來(lái)的一系列問(wèn)題，在長(zhǎng)和系身上幾乎都沒(méi)有出現(xiàn)。這也和李嘉誠(chéng)本人的投資理念相符合，他更偏愛(ài)長(zhǎng)周期、現(xiàn)金流穩(wěn)定的商業(yè)資產(chǎn)。
相較於內(nèi)地房產(chǎn)商偏重短期激進(jìn)投資，港資房企更注重穩(wěn)健長(zhǎng)線，因此渡過(guò)了一波又一波危機(jī)。瑞銀3月報(bào)告顯示，長(zhǎng)和系出售多項(xiàng)資產(chǎn)後，凈負(fù)債率從2021年6月的13.3%下降到0.3%。葉檀表示，這個(gè)凈負(fù)債率不僅在房地產(chǎn)行業(yè)十分罕見(jiàn)，在其他行業(yè)也是獨(dú)一無(wú)二的，因此就更有底氣布局未來(lái)，抄底膽量更大。而且此輪港資地產(chǎn)抄底，也是看中了政策托底和日漸寬鬆的環(huán)境。
加上港資房企擅長(zhǎng)中高端項(xiàng)目，而內(nèi)地大城市進(jìn)入更高門檻的城市更新、商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和住宅精細(xì)化管理的時(shí)候，比較對(duì)港資房企的味口，因此葉檀預(yù)言內(nèi)地龍頭和港資巨頭的新一輪戰(zhàn)爭(zhēng)，才剛剛開(kāi)始。（記者 童越）
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