究竟誰會成為北京華爾道夫酒店的新主人？兩周後，答案自然揭曉。
據(jù)說，中國每三間在建酒店客房中，就有一間屬於美國「希爾頓」，每2.5天就有一家希爾頓系酒店誕生。然而2025年1月20日，作為希爾頓集團18個子品牌中金字塔尖般的存在，卻突然現(xiàn)身北京產(chǎn)權(quán)交易所。這，無疑令同業(yè)驚愕唏噓之餘，感受到一股強烈的涼意。
按照官方規(guī)則，涉及該酒店100%股權(quán)的詢價及談判時間，為期一個月。正式官宣賣身這天，恰逢中國傳統(tǒng)24節(jié)氣中的「大寒」。但更有意味之處在於，30天後，偏偏又是他營業(yè)11周年的紀念日。
在北京城目前57間五星級酒店中，「華爾道夫」的名字幾乎等同於奶油蛋糕中心那顆鮮紅色的草莓。
地理位置當然排名第一。金魚胡同，原本就位於王府井最核心地段，一度被譽為中國的第五大道和香榭麗舍。而酒店所在地，曾是清朝康雍年間「十三爺」胤祥府邸的一部分，後又變成晚清名臣李鴻章的家宅。一個花絮一一1896年8月，「李大人」平生唯一一次出訪美國期間，所謂「行臺」，便設(shè)在紐約華爾道夫酒店。
業(yè)主的身份肯定也相當吃重。其前身，是1990年開張的臺灣飯店。即便坊間人士亦能知曉，首都但凡以地方名字命名的建築，來歷均非比尋常。更何況，冠以「臺灣」。
資料顯示，臺灣飯店境外投資方為是時背景模糊的香港美芝國際酒店管理公司。至於首任總經(jīng)理宋雲(yún)飛，乃開國上將、前中顧委副主任宋任窮的幼女。
此後，大型央企中糧集團接盤，並轉(zhuǎn)而引進「華爾道夫」品牌。或許巧合，2014年開業(yè)當年堪稱「華爾道夫年」，先是備受關(guān)注的阿里巴巴赴美上市全球路演時，選擇紐約華爾道夫作為首站。數(shù)月後，風光正勁的安邦集團又以19.5億美元約合120億人民幣晉升紐約華爾道夫的新業(yè)主。上述價格，亦創(chuàng)下美國單一酒店易手的最高紀錄。
目前，並無確切數(shù)據(jù)佐證中糧針對華爾道夫的具體投入，不過市場人士一般評估「不會少於10億人民幣」。
投資的首要原則，是保本。但只有當一家頂級酒店躋身交易市場時，外界才會知道它真實的經(jīng)營狀況。2024年北京華爾道夫營收1.64億元，淨利潤393.96萬元，淨利潤率2.39%。同時，酒店當年總資產(chǎn)62245.81萬元，總負債93121.81萬元，即所有者權(quán)益-3.08億元，資產(chǎn)負債率：149.6%！
「要想贏大錢，就必須下大注」。阿瑟.黑利，著名的行業(yè)小說大師，在整整60年前出版的《Hotel》一書中留下過名言。然而，下了大注卻未必真能贏得大錢，尤其對於那些以重資產(chǎn)自持方式介入的本土酒店業(yè)主們。
一方面，他們必須依照會計準則進行資產(chǎn)折舊，同時大多又會在銀行進行抵押融資。一旦處於高利率時代，即便像中糧這般能借到「便宜錢」的央企，利息成本一樣不菲。折舊、攤銷、利息、扣稅，一番操作後，最終呈現(xiàn)的結(jié)果往往便是會計利潤為負。
「是魔是仙，我自己說了算」，畢竟剛剛過去的這一年，其平均每天營收44.9萬元，日淨賺10793元。但如果以淨利潤率作為指標，那就又會是另外一番光景。
依據(jù)《財富》雜誌2024中國500強企業(yè)淨利潤率排行榜單，前三位分別是49.6%的茅臺、43.8%的瀘州老窖和39.4%的臺積電。此外，總部設(shè)於深圳的招商銀行給出了29%，邁瑞生物是33.2%。而前中國首富鍾晱晱實控的農(nóng)夫山泉為28.3%，香港李超人嘉誠先生的長江實業(yè)，標註36.7%。
再來看看同行吧。截止去年前三季度，老牌錦江飯店集團的當期淨利潤率是10.25%；新崛起的亞朵，索性飆高至20.06%。
吃過雞蛋的人，有時確實會對那隻下蛋的母雞感興趣。那麼，「華爾道夫」品牌所有方希爾頓集團的經(jīng)營狀況如何？仍以去年第三季度為例，3.44億美元的當季淨利潤同比下降了8.75%，不過11.99%的淨利潤率還是高高在上。
注意，在希爾頓集團的收入構(gòu)成中，其「自有和租賃酒店的收入」僅佔當期總收入的11.5%，而「特許經(jīng)營和許可費」及「特許酒店管理和特許經(jīng)營物業(yè)收入」，卻佔當期總收入的24.34%及56.75%，即總計81.09%。這，才是希爾頓賺錢的秘密所在。
從1925年首家希爾頓酒店亮相美國達拉斯，整整100年後，IP的力量以及管理的持續(xù)輸出，希爾頓乃至其目前真正的幕後老闆黑石集團早己掌握了躺著數(shù)錢的不二法門。
還是回到現(xiàn)實中來。那麼，此次中糧集團沽清北京華爾道夫酒店的心理價位會是多少？5年前，中糧系大悅城控股、大悅城地產(chǎn)和BVI97等一干子公司、孫公司圍繞該項目曾有過一次內(nèi)部股權(quán)騰挪。8.36%的股份，對應(yīng)8369.98萬元人民幣的交易價格，即意味著其當時對北京華爾道夫的總估值為10.01億元。
問題是，自家人之間的買賣未必能做客觀參考價。此刻最大麻煩在於，鼎鼎有名的「王府井飯店金三角」，還有多個五星級酒店已搶先放盤。比如，由前澳博元老、賭王何鴻燊三大頭馬之一周錦輝聯(lián)合何家三太陳婉珍投資22億元新建的法式風格勵駿酒店，就以33億元謀求出售。同時，創(chuàng)立仙妮蕾德直銷王國的陳德福家族旗下王府井天倫王朝萬麗酒店，也以18億元標價希望脫手。甚至距北京華爾道夫不遠處，原中糧系旗下長安街W酒店，在2017年售予天府融德酒店公司並更名北京索福特酒店8年後，又因現(xiàn)業(yè)主債務(wù)纏身以28億元叫價再次試水交易場。
但如此一來，踩踏效應(yīng)就難以避免了。戴德梁行日前發(fā)布的2024年中國內(nèi)地房地產(chǎn)大宗交易白皮書顯示，包括酒店在內(nèi)去年全國除港澳地區(qū)外總成交2209億元，同比下降6.3%，較5年內(nèi)峰值下滑17.2%；371宗成交總數(shù)同比升23.3%，較5年內(nèi)低點則大升96.3%；而單宗成交2.7億元的中位數(shù)，較5年內(nèi)高點則回落59.3%。
以價換量，大勢所趨。
事實上，不同於2023年上海外灘瑞華酒店及寶格麗酒店的轉(zhuǎn)手，去年針對高線酒店的交易中，唯一令外界印象深刻的只有深圳新都酒店4.18億的過手價格。不過，這一價格不僅較7.4億的第三方評估價縮水44%，也比8年前首次交易價格折損了19.7%。請別忘了，新都酒店還是一家香港上市公司，哪怕0.054港元/股及3140萬港元的總市值實在有些寒酸，但該酒店至少可以原址推倒重建摩天大樓。
85%流拍一一這才是2024年針對中國酒店所有交易最真實且殘酷的一面。
金主在哪裏？這當然要看經(jīng)濟周期下一步走向，但也依賴於潛在買家的資產(chǎn)配置公式和耐心程度。
圈內(nèi)綽號「小寧波」的郁國祥，因?qū)Ψ?wù)不滿意，2003年曾以1.5億美元「含怒出手」買下已經(jīng)營了15年的上海地區(qū)首家純外資酒店靜安希爾頓。這本是希爾頓在華的首家酒店，投入900萬美元外加自身品牌。最終，郁氏名利雙收。4年後，美國黑石集團以260億美元（其中200億美元為拆借）高槓桿整體收購希爾頓集團，至2014年大賺140億美元。2016年，尚處巔峰期的海航集團又以65億美元購買了希爾頓集團25%股權(quán)，並成功在兩年後以85億元美元估清。無論是華爾道夫還是希爾頓，似乎命中注定與大交易有緣。
依舊是阿瑟.黑利。小說中，他寫到「成功與失敗，在大酒店裏不過是一桌之隔」。對了，就在北京華爾道夫兜售兩天後，希爾頓集團中國區(qū)宣布其在華酒店數(shù)目達到800家。同時，華爾道夫品牌在華第五家酒店的開業(yè)時間也已敲定：上海，浦東前灘，2025年。
新冒險家，來了！(子瑜)
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