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　恒隆集團(tuán)(010)董事長(zhǎng)陳啟宗在公司年報(bào)中的致股東函每每受到市場(chǎng)矚目，最新他談到香港面對(duì)的形勢(shì)。他說(shuō)，香港正經(jīng)歷系統(tǒng)性轉(zhuǎn)變，儘管經(jīng)濟(jì)不會(huì)沒(méi)落，但隨著內(nèi)地經(jīng)濟(jì)變差必受影響。尤其樓市正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性變革，形勢(shì)已截然不同，而數(shù)十年來(lái)，香港是日益全球化的世界中不可或缺的一部分，期間全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幾乎從未間斷，但中美鬥法，香港首當(dāng)其衝。

　「香港曾為全球市場(chǎng)穿針引線，人人受惠，如今全球市場(chǎng)已經(jīng)萎縮，而且會(huì)繼續(xù)萎縮。」他認(rèn)為，香港的商業(yè)活動(dòng)已在放緩，敏感或戰(zhàn)略物品都不再流經(jīng)香港，人員流動(dòng)和資金流動(dòng)都明顯受到美國(guó)遏制，故此香港在未來(lái)的日子只會(huì)惡化。

　不過(guò)，陳啟宗強(qiáng)調(diào)，這不代表香港經(jīng)濟(jì)會(huì)沒(méi)落，但香港確實(shí)必須迅速調(diào)整和適應(yīng)以保一席之地，這個(gè)過(guò)程無(wú)疑充滿(mǎn)挑戰(zhàn)和痛苦，但改變是必要的，察覺(jué)不到或不願(yuàn)承認(rèn)都會(huì)帶來(lái)禍患。

　樓市暴利日子一去不復(fù)返

　樓市方面，陳啟宗指出，香港應(yīng)對(duì)三年疫情的方式令更多人離港，意味需求下降，但基於經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)弱，地價(jià)和住宅樓價(jià)均會(huì)受壓，而隨土地供應(yīng)增加，樓價(jià)便會(huì)放緩，暴利的日子會(huì)一去不復(fù)返，這種趨勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始，唯一亮點(diǎn)可能是豪宅市場(chǎng)，因內(nèi)地許多富人都渴望移居香港。

　「預(yù)期這不僅僅是周期性的轉(zhuǎn)變，而會(huì)是系統(tǒng)性的轉(zhuǎn)變，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，這個(gè)轉(zhuǎn)變會(huì)令香港更具競(jìng)爭(zhēng)力，只是轉(zhuǎn)變出現(xiàn)得不太合時(shí)，樓價(jià)持續(xù)下跌，或令我們的經(jīng)濟(jì)雪上加霜?！?/p>

　市民思維模式必須改變

　陳啟宗又稱(chēng)，兩個(gè)支持香港的道理今日已不合時(shí)宜：第一，內(nèi)地不景氣，則香港受惠；內(nèi)地繁榮，則香港更繁榮，但由於美國(guó)現(xiàn)時(shí)否認(rèn)「一國(guó)兩制」框架的存在，內(nèi)地受苦，則香港與之風(fēng)雨同舟。第二，購(gòu)置房地產(chǎn)總錯(cuò)不了，只要看長(zhǎng)線便不會(huì)虧本，當(dāng)外部環(huán)境轉(zhuǎn)變，香港人的思維模式必須隨之而變。

　「與內(nèi)地相比，香港的困難可謂微不足道，香港正慢慢從疫情中恢復(fù)過(guò)來(lái)，預(yù)計(jì)不會(huì)迅猛反彈，希望會(huì)穩(wěn)定復(fù)蘇。零售銷(xiāo)售額己有所改善，也可預(yù)期店舖租金會(huì)緩緩上升?！?/p>

　今年恒隆大概不會(huì)買(mǎi)地

　辦公樓租賃收入反映整體商業(yè)活動(dòng)，尤具是金融業(yè)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)。由於預(yù)計(jì)美國(guó)會(huì)進(jìn)一步打擊這些行業(yè)，因而租金復(fù)蘇步伐會(huì)綬慢，未來(lái)數(shù)年核心商業(yè)區(qū)甲級(jí)辦公樓會(huì)有大量供應(yīng)，從而進(jìn)一步拖慢復(fù)蘇速度。次級(jí)地段的租出率和租金升幅可能會(huì)稍遜。

　陳啟宗預(yù)告，今年恒隆大概不會(huì)購(gòu)置地塊，但未來(lái)總有一天會(huì)有此意，儘管確實(shí)時(shí)間很難預(yù)測(cè)，但團(tuán)隊(duì)會(huì)一直留意，而買(mǎi)得對(duì)不等於趁低吸納，而是成功購(gòu)置地段優(yōu)越、政府發(fā)展大綱合理的地塊。