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   最近兩年來(lái)，中國(guó)樓市經(jīng)歷了一場(chǎng)大調(diào)整，不僅三、四線城市的樓價(jià)出現(xiàn)腰斬，而且一、二線城市的樓價(jià)也普遍出現(xiàn)大幅下調(diào)，樓價(jià)一路高歌上漲只升不跌的時(shí)代一去不復(fù)返了。在這種背景下，不僅大量投資客被套牢在樓市之中，而且許多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也紛紛陷入財(cái)政困境甚至面臨倒閉。目前，中國(guó)的樓市仍然處?kù)墩{(diào)整之中，但與之前情況不同的是，全國(guó)樓市普遍性的下跌局面將被樓市分化格局所取代，整體樓市也將逐漸穩(wěn)定下來(lái)。

　首先，經(jīng)過(guò)近兩年的價(jià)格調(diào)整，房地產(chǎn)的泡沫空間已經(jīng)被大幅擠壓，樓市大起大落的空間已被大大收縮。特別在一些中小城市，樓市價(jià)格已經(jīng)跌至谷底甚至接近成本價(jià)。因此，對(duì)於這些中小城市的樓市來(lái)說(shuō)，樓價(jià)已經(jīng)跌無(wú)可跌了。對(duì)於中國(guó)廣大的中小城市來(lái)說(shuō)，由於人口呈現(xiàn)外流狀態(tài)，購(gòu)買力持續(xù)輸出，因此，除個(gè)別天生稟賦條件較好的中小城市之外，絕大多數(shù)中小城市樓價(jià)將很難有大漲的可能，但由於樓價(jià)的水平已經(jīng)很低，暴跌的可能性也不大，即便以後樓市前景暗淡，最主要的表現(xiàn)形式也只會(huì)是緩慢陰跌。這意味著中國(guó)的中小城市樓市將逐漸趨於平穩(wěn)，或者穩(wěn)中有跌。

   樓市大起大落難再現(xiàn)

　對(duì)於中國(guó)的一、二線城市來(lái)說(shuō)，雖然人口和購(gòu)買力一直處?kù)冻掷m(xù)的流入之中，但由於疫情爆發(fā)之初的前20年樓價(jià)節(jié)節(jié)攀升，已經(jīng)透支了未來(lái)多年的樓市價(jià)值空間，因此，儘管最近兩年一、二線城市的總體樓價(jià)有了明顯的下調(diào)，但樓價(jià)的總體水平仍然高高在上，完全脫離了一般購(gòu)房者的購(gòu)買能力。這意味著一、二線城市的樓市已經(jīng)成為少數(shù)人的購(gòu)房遊戲，絕大多數(shù)在一、二線城市生活工作的人士只能租房或購(gòu)買政府的共有產(chǎn)權(quán)房。由於一、二線城市樓市將大多數(shù)市民及其購(gòu)買力排除在外，因此，也將失去大幅暴漲的購(gòu)買力和資金支撐。事實(shí)上，現(xiàn)有的一、二線城市樓市也並非鐵板一塊，極少數(shù)購(gòu)買力強(qiáng)大的人士對(duì)於環(huán)境好、位置好的優(yōu)質(zhì)樓盤仍然具有很強(qiáng)大的價(jià)格承受力，但中心城區(qū)以外的偏遠(yuǎn)地區(qū)樓價(jià)則普遍欲振乏力，甚至仍然跌跌不休。這意味著中國(guó)一、二線城市的樓市處?kù)斗只癄顟B(tài)，有升有跌，但總體正在趨於穩(wěn)定。

　具體來(lái)分析，從供需關(guān)係角度來(lái)觀察，就全國(guó)而言，中國(guó)城鎮(zhèn)人口人均居住面積已經(jīng)達(dá)到35平米，這是一個(gè)相對(duì)寬裕的居住面積?？梢哉f(shuō)，如果不考慮地區(qū)差異，中國(guó)樓市的供需已經(jīng)基本達(dá)到平衡狀態(tài)。但是，由於樓市的供求關(guān)係存在著較大的地區(qū)差別，比如，中西部地區(qū)樓市供過(guò)於求，但在東部地區(qū)特別是沿海發(fā)達(dá)城市還存在一定程度的供不應(yīng)求的情況。因此，我們可以看到，為了穩(wěn)定樓市，國(guó)家和各地方政府對(duì)樓市的調(diào)控政策也是有所區(qū)別的，現(xiàn)在，中西部地區(qū)樓市基本放開(kāi)了限購(gòu)措施，而東部地區(qū)特別是一、二線城市仍然採(cǎi)取了比較嚴(yán)格的限購(gòu)措施，以便抑制購(gòu)買力過(guò)度湧進(jìn)東部一、二線城市。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位雖然有所下降，房地產(chǎn)熱火朝天的局面已經(jīng)褪去，但國(guó)家仍然把房地產(chǎn)作為重要的實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)。這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展得到國(guó)家的支持與保護(hù)。再?gòu)氖袌?chǎng)心理角度來(lái)觀察，由於中國(guó)的樓市開(kāi)始穩(wěn)定下來(lái)，社會(huì)的購(gòu)房心理已經(jīng)表現(xiàn)的十分理性，盲目跟風(fēng)進(jìn)入樓市的現(xiàn)象已經(jīng)消失。在這種背景下，那些助推樓價(jià)上漲炒作樓盤的投機(jī)客不僅沒(méi)有盈利機(jī)會(huì)，甚至?xí)暨M(jìn)投資陷阱。

　總而言之，中國(guó)的樓市開(kāi)始逐漸穩(wěn)定下來(lái)，並正在步入健康發(fā)展的軌道，樓市大起大落的情況將很難出現(xiàn)。這對(duì)中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)是一件大好事。

　顏安生