新一期居屋昨日公布銷售安排，下季共7132伙接受申請，定價與申請者負(fù)擔(dān)能力掛鈎，即以市價約七折出售。今次「居屋2024」並首度引入「家有初生」優(yōu)先選樓計劃，預(yù)留約四成單位予有初生嬰兒的家庭。近期本港樓價縱然回調(diào)，但由土地供應(yīng)到公營房屋供應(yīng)仍須維持穩(wěn)定，否則無法滿足剛性住屋需求，甚至形成斷層；另外生育配套亦要增量提質(zhì)，以降低生育的門檻與成本，不然香港人口的斷層也勢進(jìn)一步擴(kuò)大。
公營房屋有別於私人市場，重在解決市民剛性需要。樓市下跌確令上車變得容易，但又是否意味可以輕易上車？當(dāng)前樓價無疑仍嫌偏高，正如居屋定價已按申請者負(fù)擔(dān)能力掛鈎，但售價折扣率僅由上期的六二折變?yōu)槠哒?，換言之當(dāng)前樓價對不少市民來說依然難以負(fù)擔(dān)。再者，在市況較差的情況下，發(fā)展商大可「惜售」推遲售樓進(jìn)度；若然公營房屋供應(yīng)同步收緊，那麼社會上的剛性需求如何解決？坊間比喻抽居屋有如買六合彩，正正凸顯居屋需求之龐大。或問居屋過去不是常?！笢N」？這很大程度是居屋推售機(jī)制不同私宅的錯覺，因為居屋攪珠會訂出揀樓次序，以去年的「居屋2023」為例，9154個單位共吸引了17萬份申請，即使銷售初期有人「甩底」甚至「撻訂」，但經(jīng)過四個月分批揀樓後還是全數(shù)沽清。事實上，居屋銷售跟私宅的另一重大分別，乃是沒有銷售壓力，毋須憂心盈利或現(xiàn)金流，反而跟超市相似，關(guān)鍵是確保貨架上供應(yīng)充裕沒有斷層，好讓買家有需要時就可入手，避免因供應(yīng)短缺而影響日常生活以至人生規(guī)劃。
「家有初生」的引入，就有利於生兒育女的人生規(guī)劃，進(jìn)一步完善本港生育配套。不必諱言，本港生育率一直偏低，疫情期間更加劇惡化，每名女性的總和生育率跌至0.701，幾乎是全球最低的地區(qū)，遠(yuǎn)低於2.1的人口替代率；疫後數(shù)字縱有回升，但0.751的比率仍大幅低於疫前約1.1至1.2左右，去年僅3.32萬人出生也低於疫前普遍的5萬多。即使各項人才計劃為香港輸入大量新血，但由於來港的多屬青壯年，若然出生率持續(xù)偏低，則人口結(jié)構(gòu)難免會現(xiàn)斷層。市民為何不生育？原因可能很多，上車難、住得擠肯定是其中之一。譬如棲於劏房，哪來空間養(yǎng)小孩子？故此，一直有呼聲要求，家有初生的可優(yōu)先上樓上車，最新一份施政報告遂敲定於公屋與居屋中，相關(guān)家庭可縮減一年輪候時間，每次出售居屋及綠置居時亦針對預(yù)留一成作優(yōu)先選樓。新一期居屋將家有初生涉額增至四成，更彰顯了政府對鼓勵生育的重視。事實上，由增設(shè)相關(guān)居屋配額，到增加居屋以至私宅的供應(yīng)，都有助初生家庭改善居住環(huán)境，不單於生育後滿足相關(guān)新增剛性需求，也有助市民考慮是否生育時掃除疑慮。視乎生育數(shù)據(jù)，鼓勵生育的配套未來還有續(xù)增需要。
有市場人士擔(dān)心出售居屋進(jìn)一步拖低樓市，何不待美國減息後以更低價推售？由土地供應(yīng)到公營房屋的供應(yīng)皆要穩(wěn)定，故不能受市況影響?，F(xiàn)在時機(jī)並已避開了樓市信心最低迷時，何況售價是以負(fù)擔(dān)能力掛鈎，與市價比較只為提供參考，所謂七折推售，若買家認(rèn)為今後樓價跌幅少於三成，則現(xiàn)時申請已經(jīng)值得。（香港商報評論員 李明生）
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