為防範(fàn)逆權(quán)侵佔(zhàn)，發(fā)展局建議修訂《土地業(yè)權(quán)條例》，並先行於新土地實(shí)施「業(yè)權(quán)註冊(cè)制度」，屆時(shí)在土地註冊(cè)處登記冊(cè)上的物業(yè)擁有人將等同最終業(yè)權(quán)人，預(yù)計(jì)於2027年上半年實(shí)施。發(fā)展局期望透過(guò)是次修例，香港的土地註冊(cè)制度可與中國(guó)內(nèi)地、新加坡及英國(guó)等地接軌。
發(fā)展局建議修訂《土地業(yè)權(quán)條例》，將土地註冊(cè)由以往「契約註冊(cè)」制度改為「業(yè)權(quán)註冊(cè)」制度，以防逆權(quán)侵佔(zhàn)。資料圖片
政府決定「新土地先行」
早在2004年，特區(qū)政府已建議制定《土地業(yè)權(quán)條例》，惟由於草案於2004年審議期間，在委員會(huì)審議階段作出重大改動(dòng)，當(dāng)時(shí)政府和立法會(huì)均同意，在該例生效前應(yīng)諮詢主要持份者及進(jìn)行全面檢討，因此相關(guān)條例至今仍未開(kāi)始實(shí)施。
儘管經(jīng)歷漫長(zhǎng)的討論和公眾諮詢，各方仍未能就主要議題達(dá)成共識(shí)，尤其是將《土地註冊(cè)條例》下的現(xiàn)有土地轉(zhuǎn)換至受《土地業(yè)權(quán)條例》下業(yè)權(quán)註冊(cè)制度規(guī)管的土地，特別是涉及有問(wèn)題的登記冊(cè)及未註冊(cè)權(quán)益的議題。因此，港府決定採(cǎi)取分階段實(shí)施方法，先實(shí)施「新土地先行」方案，稍後才處理現(xiàn)有土地的轉(zhuǎn)制事宜。
當(dāng)局未設(shè)「業(yè)權(quán)註冊(cè)」目標(biāo)
現(xiàn)時(shí)香港是少數(shù)仍執(zhí)行「契約註冊(cè)」制度的地方。當(dāng)前，物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，買(mǎi)方律師每次皆要徹底查核過(guò)往業(yè)權(quán)文件，以確定業(yè)權(quán)「無(wú)瑕疵」。在實(shí)施「業(yè)權(quán)註冊(cè)」制度後，則毋須翻查或保管過(guò)往業(yè)權(quán)文件，以核實(shí)業(yè)權(quán)，並可減少因遺失業(yè)權(quán)文件正本帶來(lái)的不良影響 。
根據(jù)發(fā)展局向立法會(huì)發(fā)展事務(wù)委員會(huì)提交的文件顯示，所講「新土地」新修訂後的業(yè)權(quán)條例生效當(dāng)日或其後批出並根據(jù)政府租契持有的土地，包括透過(guò)賣(mài)地（拍賣(mài)或招標(biāo)）、私人協(xié)約批出的土地，以及透過(guò)換地方式批出的土地。
根據(jù)港府統(tǒng)計(jì)，修訂條例後5年內(nèi)，約有450份批地文件會(huì)被註冊(cè)，新增約2.5萬(wàn)份土地登記冊(cè)。屆時(shí)，新的土地註冊(cè)，將由以往的「契約註冊(cè)」改為「業(yè)權(quán)註冊(cè)」。
發(fā)展局發(fā)言人相信，在實(shí)施修訂後條例初期，仍有大部分土地仍以舊的方式註冊(cè)。當(dāng)局又指，雖然未有就何時(shí)完成所有土地改為「業(yè)權(quán)註冊(cè)」設(shè)下目標(biāo)，但該局引述蘇格蘭案例稱，當(dāng)?shù)貫橥恋匾M(jìn)「業(yè)權(quán)註冊(cè)」後，只處理約40%的業(yè)權(quán)。
強(qiáng)制轉(zhuǎn)換須詢社會(huì)意見(jiàn)
另外，對(duì)現(xiàn)有290萬(wàn)的土地登記冊(cè)會(huì)否強(qiáng)制轉(zhuǎn)換至新制度，發(fā)展局發(fā)言人稱，目前至少有數(shù)千個(gè)有問(wèn)題的登記冊(cè)，例如業(yè)權(quán)鏈斷裂和多重註冊(cè)，認(rèn)為強(qiáng)制轉(zhuǎn)換是大挑戰(zhàn)，須先諮詢社會(huì)意見(jiàn)。
港府計(jì)劃於今年3月向立法會(huì)提交《土地業(yè)權(quán)條例》修訂草案。若條例修訂草案在今年底前獲立法會(huì)通過(guò)，港府將於明年按「先訂立、後審議」的程序，向立法會(huì)提交六項(xiàng)附屬法例。若相關(guān)附屬法例於2026年獲得通過(guò)，港府將進(jìn)行宣傳和教育活動(dòng)，讓公眾和從業(yè)者了解業(yè)權(quán)註冊(cè)制度下的詳細(xì)實(shí)施安排。港府預(yù)計(jì)，新的土地實(shí)施業(yè)權(quán)註冊(cè)制度，將於2027年上半年實(shí)施。
議員：修例提升效率便利營(yíng)商
民建聯(lián)發(fā)展事務(wù)發(fā)言人劉國(guó)勳議員昨表示歡迎政府新倡議，令業(yè)權(quán)條例在通過(guò)20年後邁出落實(shí)業(yè)權(quán)註冊(cè)制度第一步。他希望是次修例可協(xié)助市民解決保存樓契以至缺契等情況，同時(shí)讓社會(huì)獲益，包括提升物業(yè)交易的效率，以便利營(yíng)商，提升香港競(jìng)爭(zhēng)力。
劉國(guó)勳又認(rèn)為，即使現(xiàn)有土地未轉(zhuǎn)換制度，政府亦應(yīng)先完善逆權(quán)管有法例對(duì)業(yè)主的保障，可考慮引入「通知機(jī)制」，即要求連續(xù)逆權(quán)管有者，在逆權(quán)管有用地10年後須作申請(qǐng)，並向土地業(yè)權(quán)人就申請(qǐng)發(fā)出通知，如土地業(yè)權(quán)人未有在規(guī)定時(shí)間之內(nèi)提出反對(duì)，佔(zhàn)有土地的人士方可正式獲得土地使用權(quán)，相信此做法可在善用土地資源、尊重私有財(cái)權(quán)之間取得更好平衡。
發(fā)展局：提高彌償上限至5000萬(wàn)
發(fā)展局建議修訂《土地業(yè)權(quán)條例》，並先行於新土地實(shí)施，旨在避免逆權(quán)侵佔(zhàn)。為加強(qiáng)對(duì)因欺詐而喪失業(yè)權(quán)業(yè)主的保障，局方提出，上調(diào)獲得彌償?shù)纳舷?，?004年時(shí)提出的3000萬(wàn)元增至最新建議的5000萬(wàn)元。
發(fā)展局認(rèn)為，現(xiàn)時(shí)建議的彌償上限，應(yīng)能夠?yàn)榻^大多數(shù)物業(yè)擁有人提供足夠保障，估計(jì)於2023/24年土地註冊(cè)處註冊(cè)的轉(zhuǎn)讓中，超過(guò)99%的代價(jià)款額並不超過(guò)5000萬(wàn)元。為提供足夠的緩衝以支付彌償，發(fā)展局建議，政府為彌償基金提供一筆總數(shù)1.5億元的備用貸款，並按既定機(jī)制為建議申請(qǐng)撥款。
對(duì)於有意見(jiàn)指，應(yīng)為不知情的前擁有人所蒙受的損失提供全額彌償，同時(shí)不設(shè)彌償上限， 發(fā)展局並不認(rèn)同，認(rèn)為完全取消彌償上限將會(huì)對(duì)彌償基金帶來(lái)非常高的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
為防止任何人欺詐地提出彌償申請(qǐng)，發(fā)展局將於在修訂的《土地業(yè)權(quán)條例》中，引入一項(xiàng)新罪行：對(duì)欺詐地遞交任何事項(xiàng)的註冊(cè)申請(qǐng)或欺詐地遞交彌償申請(qǐng)的人士，判處最高罰款500萬(wàn)元和監(jiān)禁14年。
對(duì)於彌償上限設(shè)於5000萬(wàn)元，立法會(huì)議員劉國(guó)勳認(rèn)為，此舉可減少業(yè)權(quán)人對(duì)因欺詐喪失業(yè)權(quán)時(shí)賠償不足的憂慮，他亦期望政府未來(lái)能再研究撤銷彌償上限的可行性，以進(jìn)一步爭(zhēng)取社會(huì)各界對(duì)業(yè)權(quán)註冊(cè)制度的支持。
徵費(fèi)率下調(diào)至0.014%
至於每宗物業(yè)轉(zhuǎn)移的劃一徵費(fèi)率，發(fā)展局提出，由2004年提出的0.017%，下調(diào)至最新建議的0.014%。
換言之，買(mǎi)家每支付100萬(wàn)元代價(jià)，便要向彌償基金供款140元。另外，為防止欺詐行為，土地註冊(cè)處亦會(huì)發(fā)出有先進(jìn)防詐騙特徵的業(yè)權(quán)證明書(shū)。
【拆局解碼】法律存漏洞 業(yè)主定義爭(zhēng)拗多
香港的法律制度源於普通法系，與內(nèi)地的大陸法系有許多差異。本港土地及樓宇註冊(cè)制度，在土地註冊(cè)處見(jiàn)到的物業(yè)擁有人（legal owner），在本港法律上並不保證擁有真正完好的業(yè)權(quán)，也不保證是實(shí)際上物業(yè)權(quán)益擁有人（Beneficial owner），這正是法律制度上的漏洞，曾經(jīng)引發(fā)眾多訴訟個(gè)案，所以有必要進(jìn)行修補(bǔ)。
案例：妻瞞夫賣(mài)樓後「走佬」
物業(yè)的法定擁有人和權(quán)益擁有人通常是一致的。然而，父母出錢(qián)以子女名義買(mǎi)樓、丈夫或妻子出資買(mǎi)樓給配偶等情況，並不罕見(jiàn)。香港就曾發(fā)生過(guò)一宗妻子瞞著丈夫賣(mài)出物業(yè)後「走佬」的經(jīng)典案例。
故事是這樣的：鄭太張女士自1972年就是九龍啟德道某住宅單位的登記業(yè)主，但當(dāng)時(shí)出錢(qián)買(mǎi)樓的實(shí)際上是她的丈夫鄭生。鄭生是一位小巴司機(jī)，因工作忙碌，無(wú)時(shí)間上律師樓簽契，所以就用太太張女士的名字在土地註冊(cè)處登記為業(yè)主。 到1988年4月，張女士以業(yè)主身份委託地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賣(mài)樓，雙方同意以樓價(jià)30萬(wàn)元售出。1988年5月13日，張女士待支票過(guò)數(shù)妥當(dāng)後就失了蹤，離港遠(yuǎn)走美國(guó)，鄭生卻說(shuō)不知道有賣(mài)樓一事，亦沒(méi)有收過(guò)錢(qián)，所以拒絕交樓，無(wú)辜的買(mǎi)家只好提出訴訟。
最後，法官判鄭生勝訴。在判詞中，法官認(rèn)為鄭生擁有物業(yè)權(quán)益，因他出錢(qián)買(mǎi)樓、供樓，雖然在樓契和土地註冊(cè)處無(wú)名，但其佔(zhàn)有法律上認(rèn)可的權(quán)益，因此判鄭生有權(quán)繼續(xù)佔(zhàn)用該物業(yè)，故賣(mài)樓交易作廢，不幸的買(mǎi)家只能自嘆倒霉。
條例立法逾20年仍未生效
物業(yè)的業(yè)主未必就是物業(yè)權(quán)益擁有人這個(gè)漏洞，港府當(dāng)然明白。早在1988年，當(dāng)局即成立工作小組，並於2004年7月7日通過(guò)《土地業(yè)權(quán)條例》。在新條例下，只要在土地註冊(cè)處成功登記的業(yè)主，便獲得物業(yè)不可推翻的業(yè)權(quán)。實(shí)際上，這種制度已廣泛運(yùn)用於中國(guó)內(nèi)地、澳洲、德國(guó)、荷蘭、新加坡以及大部分實(shí)施普通法的地方?？上?，由立法至今天已超過(guò)20年，港府仍未能有效落實(shí)《土地業(yè)權(quán)條例》。今次，發(fā)展局倡議修訂《土地業(yè)權(quán)條例》，計(jì)劃今年3月向立法會(huì)提交相關(guān)草案，相信屆時(shí)可解決眾多本港物業(yè)業(yè)權(quán)爭(zhēng)拗的問(wèn)題。（記者鄺偉軒、韓商）
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