利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮表示，受惠全面撤辣、中央救市、減息及放寬七成按揭的連環(huán)利好消息帶動下，加上發(fā)展商以低價促銷，造就2024年一手私宅買賣顯著彈升，一舉創(chuàng)下近3年高位，全年共錄16206宗登記，按年大增近六成，擺脫連續(xù)兩年只有約1萬宗的低迷困境。2024年涉及買賣登記金額，相應(yīng)上升近六成(59%)，全年達(dá)2058.56億元(見圖一)；若以每宗平均登記金額計算，則按年微升0.8%，達(dá)1270.25萬元，同為近3年高位。
潛在供應(yīng)近四年來次多 實際料推1.6萬伙
展望2025年，受早兩年樓市持續(xù)走下坡影響，加上徘徊高息環(huán)境，新盤累積一定存貨，除了餘貨外，亦有部分去年未及應(yīng)市的全新盤將於2025年開售。不過，由於貨尾已有一定數(shù)量，今年發(fā)展商料仍會因應(yīng)實際市況調(diào)節(jié)，以「有序推盤」的策略部署，故預(yù)期今年有機會推出的全新盤約有102個，合共將提供約36181伙私宅可成為潛在供應(yīng)；數(shù)量較預(yù)測2024年的36141伙微升0.1%，處於相對穩(wěn)定水平(見圖二)。
以發(fā)展商的角度分析，若撇除因有多個合作項目而錄得7387伙的恒地來計，半官方機構(gòu)港鐵涉及的鐵路盤就成為今年全港新盤最大的供應(yīng)庫，涉及5個站，共有9個項目遍及港九新界合共提供5543伙，佔全港總伙數(shù)達(dá)15.3%；若以地區(qū)分析最大的供應(yīng)庫是九龍城區(qū)，合共提供逾萬伙(10831伙)，當(dāng)中主要受啟德新區(qū)的6055伙及土瓜灣的3602伙所帶動。上述逾3.6萬個單位，指的是條件相對成熟，有機會可於年內(nèi)應(yīng)市的總伙數(shù)，至於實際推售量需視乎發(fā)展商的部署、項目期數(shù)分拆及實際市況而定，初步估計較貼近實際的推盤量大約為1.6萬伙。
九龍區(qū)17856伙：啟德新區(qū)及土瓜灣區(qū)成雙響炮
按全港三大地區(qū)劃分，九龍區(qū)潛在供應(yīng)量連續(xù)3年超越新界區(qū)，且拋離幅度擴大，較新界區(qū)多出近35%，成為主導(dǎo)地區(qū)；2025年九龍區(qū)潛在可售私宅項目共41個，涉及單位總數(shù)達(dá)17856伙，以項目及總伙數(shù)計均為三區(qū)之冠，伙數(shù)佔今年全港整體潛在供應(yīng)近半(49.4%)。九龍區(qū)今年持續(xù)領(lǐng)跑，主要受惠啟德新區(qū)更多成熟新盤可以應(yīng)市，項目達(dá)11個 (包括拆細(xì)的分期項目)，涉及共6055伙。以地區(qū)計，單是九龍城區(qū)便有多達(dá)28個項目共10831伙，乃全港18區(qū)中新盤伙數(shù)最多的一區(qū)。值得一提的是，九龍今年另一潛在供應(yīng)庫亦是位於九龍城內(nèi)的土瓜灣區(qū)，主要受惠4個涉及市建局的重建項目，總伙數(shù)多達(dá)2771伙，連同區(qū)內(nèi)另一私人重建的831伙項目，晉身成為全港次多的分區(qū)。至於九龍區(qū)內(nèi)最大規(guī)模的單一項目為觀塘安達(dá)臣道項目，涉及2926伙，亦為2025年全港最大的單一新盤。次多的是牛池灣清水灣道35號項目也提供2000伙。
新界區(qū)13239伙：大埔領(lǐng)軍 北區(qū)、屯門、元朗列陣
新界區(qū)因應(yīng)北部都會區(qū)尚待規(guī)劃及部署，故今年暫時繼續(xù)休養(yǎng)生息，潛在新盤供應(yīng)量再次及不上當(dāng)旺的九龍區(qū)。新界2025年潛在供應(yīng)項目只有30個，跑輸另外兩區(qū)，涉及單位總數(shù)達(dá)13239伙，當(dāng)中焦點主要分布在大埔、北區(qū)、屯門及元朗，此4區(qū)合計已有10652伙，佔全港比例近三成(29.4%)。其中，大埔區(qū)主要受惠兩大項目支撐，分別是十四鄉(xiāng)項目(第1A(2)期)及(第1B期)合共的1575伙及馬窩路19號(第1期)及(第2期)合計的1031伙。北區(qū)今年有5個項目部署出擊，主要集中在上水，當(dāng)中包括雲(yún)向的765伙及古洞站旁項目(第1期)的700伙等，帶動整個北區(qū)有2,724伙潛在新盤，為全港第四多的分區(qū)。
屯門區(qū)方面，2025年有3個項目，合共提供2491伙，其中包括今年全港第三大單一新盤─掃管笏及管翠路交界項目的1326伙，其次為黃金海灣?珀岸的631伙；至於NOVO LAND(第3A期)也提供534伙。此外，元朗區(qū)年內(nèi)亦有7個項目料有機會應(yīng)市，共計有2404伙，當(dāng)中最大型者為柏瓏 III，涉及680伙，與YOHO WEST PARKSIDE的525伙同樣享有鐵路優(yōu)勢，而嘉里的朗天峰及長實的錦田錦泰路項目也各有594伙及327伙潛在供應(yīng)(見表三)。
港島區(qū)5086伙：南區(qū)東區(qū)伙數(shù)多 中西區(qū)品種多元
至於港島區(qū)方面，2025年有31個潛在項目列陣出擊，項目量為全港三大區(qū)中次多，但單位總數(shù)只有5086伙，為三區(qū)中最少。今年港島最大的供應(yīng)庫仍然是來自南區(qū)的2002伙(佔港島整體39.4%)，焦點落在黃竹坑站上蓋港島南岸餘下期數(shù)，當(dāng)中項目第6A期為區(qū)內(nèi)最大單一新盤，提供463伙，而整個黃竹坑站年內(nèi)料提供1656伙潛在供應(yīng)，已佔了全港島總供應(yīng)近三分之一。至於港島最大單一項目(以已知分拆期數(shù)後計)為柴灣海德園的850伙，而同屬東區(qū)的另一焦點則為北角皇都(第1期)的388伙。此外，值得一提的是，中西區(qū)今年超越南區(qū)，成為港島項目選擇最多的分區(qū)，亦為全港次多的分區(qū)，合共提供12個潛在項目，當(dāng)中涵蓋上至山頂?shù)某廓毩⑽?、半山低密度豪宅及中環(huán)、西環(huán)單幢物業(yè)等，能滿足市場上多元的需求(見表一)。
2025年巨無霸：安達(dá)臣道項目提供2926伙
按項目規(guī)模劃分，2025年已知分拆期數(shù)後，共有6個一千伙或以上的大型新盤分布於九龍及新界；其中以長實的觀塘安達(dá)臣道項目規(guī)模最大，單位總數(shù)達(dá)2926伙；僅次的是九龍建業(yè)的牛池灣清水灣道35號，涉及2000伙。此外，新界區(qū)則有興勝創(chuàng)建及新地合作發(fā)展的掃管笏及管翠路交界項目提供1326伙；再者是嘉華、會德豐及中國海外合作的啟德海灣(第2期)有1121伙。最後是長實夥拍市建局發(fā)展的鴻福街、啟明街及榮光街項目的1000伙(見表四)。
長實成獨資潛在推盤王 新地恒地分列亞季
從發(fā)展商層面統(tǒng)計，恒地2025年共有18個項目涉及7387個單位，成為今年潛在伙數(shù)供應(yīng)最多的發(fā)展商，不過當(dāng)中大部分(4993伙)屬合資項目，獨資項目則有2394伙。反而，長實今年5個項目均為獨資(包括市建局項目)，共達(dá)4626伙，成為今年獨資的潛在推盤王。至於總伙數(shù)次多的新地共有5427伙，當(dāng)中若以獨資項目計算，也有約4101伙，成為2025年另一獨資盤大戶(見表四)。
港鐵上蓋5543伙分布5站 市建局8盤涉3476伙
半官方機構(gòu)港鐵於2025年將有5個鐵路站沿線上蓋涉及9個項目、合共提供5543伙，包括位於日出康城的13A期及GRAND SEASONS兩個項目共1934伙；黃竹坑站港島南岸第4B至第6A期4個項目共1656伙；錦上路站柏瓏III的680伙；油塘站高雅里8號項目有748伙及天水圍天榮站YOHO WEST PARKSIDE的525伙，合計成為今年新盤供應(yīng)的重大來源。另外，市區(qū)重建步伐大躍進(jìn)，公營機構(gòu)市建局2025年料有8個成熟項目有機會登場，涉及單位總數(shù)3476伙，當(dāng)中較大規(guī)模的項目全部集中在土瓜灣，如鴻福街、啟明街及榮光街一個項目已提供1000伙，而同區(qū)的鴻福街/銀漢街項目及庇利街1號(第1期及第3期)項目亦分別有665伙及648伙潛在供應(yīng)(見表五)。
限制鬆綁 減息增需求 一手登記量盼再增逾10%
陳海潮指出，踏入2025年以來，樓市基調(diào)已有大變，包括已沒有辣招制肘，按揭亦大幅度鬆綁及放寬，而市場買家較過去幾年變得多元，投資者及換樓客重新入市，加上持續(xù)不斷的專才、高才及投資移民對住屋需求殷切。再者是發(fā)展商挾著不少存貨之下，大多採取先量後價的低價銷售策略，配合今年減息周期的息口趨降形勢，故相信來年一手私宅買賣可以穩(wěn)步再升。陳海潮初步預(yù)期，2025年一手私宅買賣登記量可較去年再增逾一成(11%)，至約1.8萬宗的近6年新高水平，而登記金額亦料相應(yīng)增加近15%，挑戰(zhàn)2360億元的史上第三高水平。(記者 林德芬)
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