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    作者：蔡志忠 香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)永遠(yuǎn)名譽(yù)主席及副主席、中國(guó)和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、香港專業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)商會(huì)榮譽(yù)會(huì)長(zhǎng)、港區(qū)省級(jí)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主任

    2月26日財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波發(fā)表2025–26年度財(cái)政預(yù)算案，整體來(lái)說(shuō)是一份具有前瞻性規(guī)劃、全面務(wù)實(shí)地照顧基層及改善民生的預(yù)算案。樓市方面雖然著墨不多，但也因應(yīng)目前經(jīng)濟(jì)狀況，作出優(yōu)化土地供應(yīng)策略，包括在未來(lái)一年停止推售商業(yè)用地，以及考慮將部分商業(yè)用地改劃作住宅用途，同時(shí)亦推遲洪水橋/ 廈村新發(fā)展區(qū)市中心商業(yè)用地的原址換地完成期限，對(duì)商業(yè)市場(chǎng)起正面作用。

    此外，預(yù)算案也提出將徵收100元印花稅的物業(yè)價(jià)值上限，由300萬(wàn)元提高至400萬(wàn)元，並以擴(kuò)展創(chuàng)業(yè)先導(dǎo)計(jì)劃，鼓勵(lì)青年人試行創(chuàng)業(yè)。以上兩項(xiàng)建議可以支援年輕人奮鬥事業(yè)，以及幫助年輕家庭早日達(dá)成置業(yè)目標(biāo)，這也是本預(yù)算案的亮點(diǎn)之一。就樓市方面而言，假設(shè)購(gòu)買(mǎi)一層400萬(wàn)元的物業(yè)，原本印花稅需要6萬(wàn)港元，現(xiàn)在只需100元，對(duì)年輕首置者來(lái)講，直接減少買(mǎi)樓負(fù)擔(dān)，使他們更加容易上車(chē)。預(yù)期將為新界區(qū)的細(xì)價(jià)樓成交帶來(lái)不少幫助，細(xì)價(jià)樓小陽(yáng)春將在3月初爆發(fā)。

    甲廈租金顯著回落  吸引企業(yè)回歸中環(huán)

    預(yù)算案建議停售商業(yè)用地是明智之舉，近年來(lái)商業(yè)物業(yè)空置率高，租售價(jià)格跌幅過(guò)大，有必要暫停供應(yīng)以穩(wěn)定市場(chǎng)。坦白說(shuō)，在目前環(huán)境下，即使政府推出商業(yè)土地招標(biāo)，也是隨時(shí)流標(biāo)收?qǐng)觯c其估計(jì)沒(méi)人競(jìng)投，不如乾脆停售更切合實(shí)際現(xiàn)況。筆者相信，隨著寫(xiě)字樓租金顯著回落，股市卻出現(xiàn)回升，資金開(kāi)始重返香港市場(chǎng)，投資銀行和金融機(jī)構(gòu)再次進(jìn)駐金鐘和中環(huán)核心地段，從近期錄得衆(zhòng)多大手租務(wù)成交來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)有新的外地金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，也有非核心地段的本地租客搬回港島核心區(qū)。預(yù)期甲級(jí)寫(xiě)字樓需求將持續(xù)增加，這個(gè)板塊給予看好，租售價(jià)格會(huì)止跌回穩(wěn)。

    近年來(lái)香港經(jīng)濟(jì)走下坡，在未來(lái)3年仍然面對(duì)財(cái)政赤字嚴(yán)重的情況之下，我們很難對(duì)財(cái)政預(yù)算案抱太大的期望。只是經(jīng)歷過(guò)幾年的經(jīng)濟(jì)不景氣，中小企業(yè)面臨很大困境，香港樓價(jià)物價(jià)大跌，工商界裁員減薪聲音此起彼落，然而預(yù)算案對(duì)問(wèn)責(zé)官員和高級(jí)公務(wù)員卻只是凍薪，未能適當(dāng)減薪與大家共渡時(shí)艱，難免讓人有一點(diǎn)點(diǎn)失望。在以往香港經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，公務(wù)員曾經(jīng)多次凍薪，也出現(xiàn)3次減薪，包括2004、2005年全體公務(wù)員減薪3%，以及2009年高階公務(wù)員減薪5.38%。要知道香港公務(wù)員的薪金之高屬於全球數(shù)一數(shù)二，如果輕微減1%至2%其實(shí)無(wú)傷大雅，但就能夠釋放出執(zhí)政者的誠(chéng)意，所表達(dá)的信息才更重要。

    應(yīng)全面減印花稅  刺激物業(yè)流通率

    還有美中不足的是，雖然減少300萬(wàn)至400萬(wàn)價(jià)值的物業(yè)印花稅，對(duì)細(xì)價(jià)樓物業(yè)有一定支持，但是真正需要調(diào)低印花稅的其實(shí)是大額物業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)交投量銳減，價(jià)格更為受挫。近年來(lái)物業(yè)市場(chǎng)成交萎縮，二手物業(yè)的流通率從以往正常的大約8%，減少到近幾年只有2%左右，假如全面減少物業(yè)印花稅，例如將大額物業(yè)的印花稅從4.25%減到3%，表面上好像少了稅收，實(shí)際上會(huì)因減得加，只要能刺激物業(yè)成交量，讓流通率達(dá)到整體物業(yè)的5%或以上，那麼政府的物業(yè)印花稅收入就會(huì)比現(xiàn)在多，而物業(yè)交投增加，帶岀來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益當(dāng)然更加明顯。

    無(wú)論如何，我們要對(duì)香港有信心。筆者認(rèn)為香港經(jīng)濟(jì)開(kāi)始慢慢復(fù)蘇，股市已經(jīng)有一定程度回升，樓市也在谷底打底，住宅市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定。工商舖方面仍然較為波動(dòng)，由於商業(yè)地產(chǎn)普遍都作銀行抵押貸款，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)是金融化的市場(chǎng)，因此無(wú)論是政府銀行監(jiān)管部門(mén)，還是各大銀行金融機(jī)構(gòu)，都應(yīng)該作出適當(dāng)?shù)拇胧?，支援這些受影響的地產(chǎn)持份者和中小企業(yè)，幫助他們渡過(guò)難關(guān)，也等於幫助自己，共同維護(hù)香港金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。

    頂圖為作者蔡志忠