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    作者：民建聯(lián)發(fā)展事務(wù)發(fā)言人、立法會(huì)議員 劉國(guó)勛

    北部都會(huì)區(qū)是本港重要的房屋及產(chǎn)業(yè)發(fā)展土地供應(yīng)重地，為確保前期發(fā)展的策略性基建項(xiàng)目可按時(shí)推展，在最新財(cái)政預(yù)算案中，財(cái)政司司長(zhǎng)就提及，政府將透過(guò)大規(guī)模發(fā)債融資，以用於基建投資，務(wù)求讓北都基建工程穩(wěn)步落實(shí)。對(duì)此筆者認(rèn)同政府現(xiàn)時(shí)的做法，惟見土地及產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)輒逾十年，期間如何讓資金盡快「回籠」，又如何在市場(chǎng)淡靜、發(fā)展商投資轉(zhuǎn)趨審慎的情況下，吸引發(fā)展商可持續(xù)地投資建設(shè)，以達(dá)到加快發(fā)展北都，讓香港融入粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的策略目標(biāo)，是本文探討的核心議題。

    產(chǎn)業(yè)先行帶動(dòng)發(fā)展

    在月前，筆者就以「倡議動(dòng)態(tài)規(guī)劃北都 產(chǎn)業(yè)先行 戰(zhàn)略留白 彈性批地 加快回報(bào)」為題，就北都最新情況提出5大倡議，包括建議政府應(yīng)以革新思維，利用產(chǎn)業(yè)先行帶動(dòng)北都發(fā)展；提出以「戰(zhàn)略留白」方式，建設(shè)1.5級(jí)園區(qū)加快北都產(chǎn)業(yè)落地；以及透過(guò)多元土地發(fā)展模式，以「動(dòng)態(tài)規(guī)劃」配合企業(yè)實(shí)際需要，加快北都產(chǎn)業(yè)發(fā)展；並改變政府財(cái)政依賴賣地收入的情況，擺脫「以最高潛在價(jià)值極大化短期收入」的思維，改以土地培育產(chǎn)業(yè)、以產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造長(zhǎng)遠(yuǎn)稅收及附加價(jià)值，將土地政策從開發(fā)工具轉(zhuǎn)型為經(jīng)濟(jì)推動(dòng)工具等多項(xiàng)建議。

    其中，筆者建議的彈性批地方案指出，北部都會(huì)區(qū)已有一定基礎(chǔ)，但過(guò)去偏重住宅開發(fā)，商業(yè)和產(chǎn)業(yè)相對(duì)滯後。要避免在發(fā)展周期中，發(fā)展滯後導(dǎo)致大量土地閒置，或發(fā)展過(guò)快出現(xiàn)「鬼城」，加上產(chǎn)業(yè)需長(zhǎng)期培育，聚落需時(shí)間形成，現(xiàn)時(shí)土地成本前置風(fēng)險(xiǎn)及初期門檻需調(diào)整。因此，筆者建議政府應(yīng)以「戰(zhàn)略留白、動(dòng)態(tài)規(guī)劃」的方式推動(dòng)北都發(fā)展，讓產(chǎn)業(yè)加快落地，同時(shí)令資金更快「回籠」，讓北都「一邊建設(shè)、一邊回報(bào)」。

    推動(dòng)多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展

    在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，前景不明朗導(dǎo)致開發(fā)商態(tài)度保守，投地意願(yuàn)降低，引發(fā)筆者對(duì)未來(lái)的擔(dān)憂。其中以古洞北首期工程為例，土地平整及基建費(fèi)用高達(dá)182億元；2021年粉嶺上水地段第279號(hào)的賣地價(jià)僅86.14億元，較預(yù)期大幅縮水；早年政府規(guī)劃致力於將洪水橋、元朗南等新發(fā)展區(qū)納入現(xiàn)代物流發(fā)展範(fàn)疇，預(yù)留大量土地興建多層現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)大樓，但近期招標(biāo)市場(chǎng)反應(yīng)冷淡，影響了政府的預(yù)期計(jì)劃。

    因應(yīng)上述的倡議，筆者近日曾與發(fā)展局局長(zhǎng)甯漢豪見面，席間針對(duì)推動(dòng)「產(chǎn)業(yè)先行」的目的，須提供更創(chuàng)新的土地供應(yīng)模式；傳統(tǒng)的「地價(jià)先行」模式以短期財(cái)政收益最大化為核心目標(biāo)，依賴高價(jià)賣地和房地產(chǎn)開發(fā)，容易導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化和商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩。相比之下，筆者倡議的「產(chǎn)業(yè)先行」模式則以長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈與經(jīng)濟(jì)動(dòng)能培育為核心目標(biāo)，控制土地成本，並通過(guò)定向供地、租稅優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)鏈配套等政策工具，形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，帶動(dòng)就業(yè)與技術(shù)升級(jí)。

    另外，就此建議推出「按實(shí)補(bǔ)價(jià)」加強(qiáng)版，參考發(fā)展局於2009年推出工業(yè)大廈「按實(shí)補(bǔ)價(jià)」政策，推出「按實(shí)補(bǔ)價(jià)」土地加強(qiáng)版，允許企業(yè)按實(shí)際用途與發(fā)展規(guī)模補(bǔ)地價(jià)及分期發(fā)展；例如，企業(yè)首期建設(shè)50%地積比，只需支付相應(yīng)比例地價(jià)，待市場(chǎng)成熟或技術(shù)升級(jí)後再逐步補(bǔ)足，措施目的是避免因「預(yù)支」高密度發(fā)展成本而阻礙投資意欲。另一方面，筆者亦建議應(yīng)放寬現(xiàn)行建築規(guī)約的建設(shè)期限，允許開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)需求彈性調(diào)整開發(fā)進(jìn)度，如分期發(fā)展，避免因前期高成本投入而降低投資意願(yuàn)，從而加快北都區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局。局長(zhǎng)對(duì)相關(guān)建議持積極態(tài)度，表示將認(rèn)真研究。

    北部都會(huì)區(qū)作為香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略樞紐，筆者認(rèn)為亟須以破局思維發(fā)展，透過(guò)動(dòng)態(tài)規(guī)劃打破現(xiàn)行制度框架。筆者相信，北都區(qū)通過(guò)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，採(cǎi)用「戰(zhàn)略留白、動(dòng)態(tài)發(fā)展」模式，可實(shí)現(xiàn)靈活調(diào)整與全局同步推進(jìn)，既扭轉(zhuǎn)政府收入過(guò)分依賴賣地的情況，同時(shí)也讓香港加快發(fā)展多元產(chǎn)業(yè)，令北都區(qū)成為香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。（中通社資料圖）