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　4月1日，仲量聯(lián)行發(fā)布2025年第一季度深圳辦公樓市場(chǎng)回顧與展望指出，深圳辦公樓市場(chǎng)在深度調(diào)整中孕育結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。隨著市場(chǎng)步入存量博弈的新階段，企業(yè)持續(xù)推行成本優(yōu)化戰(zhàn)略，驅(qū)動(dòng)業(yè)主調(diào)整租賃策略。在此背景下，續(xù)租和搬遷置換成為市場(chǎng)主旋律。值得關(guān)注的是，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)浪潮中，新質(zhì)生產(chǎn)力正逐步釋放修復(fù)動(dòng)能，為市場(chǎng)培育可持續(xù)發(fā)展的新引擎。

　在租賃需求方面，儘管受企業(yè)降本增效策略的持續(xù)影響，市場(chǎng)新增需求仍顯乏力，但國(guó)央企與頭部民企的自用型需求展現(xiàn)強(qiáng)勁的韌性，成為穩(wěn)定市場(chǎng)需求的壓艙石。本季度，深圳甲級(jí)辦公樓租賃活動(dòng)主要集中在續(xù)租和搬遷置換上，反映企業(yè)選址時(shí)更側(cè)重運(yùn)營(yíng)成本的管控。春節(jié)過(guò)後，辦公樓項(xiàng)目的諮詢量和實(shí)地考察次數(shù)均有所回升，顯示了市場(chǎng)潛在的活躍度。然而，需求轉(zhuǎn)化存在時(shí)滯效應(yīng)，後續(xù)成交釋放仍需進(jìn)一步觀察。

　平均租金環(huán)比下降約2.7%

　從行業(yè)維度來(lái)看，本季度科技互聯(lián)網(wǎng)繼續(xù)領(lǐng)跑需求端，貢獻(xiàn)約四分之一的成交面積?？缇畴娚碳芭涮追?wù)商表現(xiàn)尤為突出，本季度錄得近一萬(wàn)平方米的租賃成交。其中，多家跨境電商相關(guān)企業(yè)租賃了多個(gè)整層辦公空間，並表現(xiàn)出對(duì)前海存量和在建項(xiàng)目的大面積租賃意願(yuàn)。此外，甲級(jí)辦公樓租賃策略更加多元化，符合特定標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的業(yè)主正積極引入大健康、住宿以及教育培訓(xùn)等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。仲量聯(lián)行華西區(qū)與華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰對(duì)此分析道：「這一系列來(lái)自需求端的積極信號(hào)正是深圳新質(zhì)生產(chǎn)力崛起壯大的有力印證，反映深圳經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正經(jīng)歷深刻優(yōu)化與升級(jí)。作為全國(guó)外貿(mào)的領(lǐng)頭羊，深圳正憑藉全鏈條生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)優(yōu)勢(shì)，培育出海服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群。這種新質(zhì)生產(chǎn)力的成長(zhǎng)軌跡，彰顯了城市經(jīng)濟(jì)能級(jí)正向全球價(jià)值鏈高端躍遷的趨勢(shì)?！?/p>

　在新增供應(yīng)方面，本季度共有三個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目約28萬(wàn)平方米竣工入市，分布於前海和羅湖兩個(gè)子市場(chǎng)，其中一個(gè)項(xiàng)目是企業(yè)純自用的總部辦公物業(yè)。受企業(yè)業(yè)務(wù)調(diào)整影響，存量市場(chǎng)多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了不同面積段的退租案例。多重壓力下，截至第一季度末，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均空置率環(huán)比抬升0.8個(gè)百分點(diǎn)到25.2%。

　儘管本季度市場(chǎng)問(wèn)詢活動(dòng)有所增加，大多數(shù)企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)算方面仍保持嚴(yán)格控制，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。為了應(yīng)對(duì)日益增長(zhǎng)的去化壓力，辦公樓業(yè)主相繼採(cǎi)取「以價(jià)換量」的租賃策略，試圖在市場(chǎng)中尋找新的平衡點(diǎn)。此外，面對(duì)市場(chǎng)新常態(tài)，業(yè)主方積極構(gòu)建彈性靈活的租約策略，包括延長(zhǎng)免租期、前置續(xù)約談判窗口期、主動(dòng)提供租約重組解決方案等。這些措施綜合作用，使得深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)在第一季度的租金水平繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，全市平均租金環(huán)比下降約2.7%。

　產(chǎn)業(yè)新賽道帶來(lái)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇

　2025年深圳政府工作報(bào)告提出了全力競(jìng)逐人工智能、低空與空天等產(chǎn)業(yè)新賽道的戰(zhàn)略方向。著眼全年趨勢(shì)，儘管由新質(zhì)生產(chǎn)力驅(qū)動(dòng)的增量辦公需求尚未形成顯著規(guī)模，但其在特定細(xì)分領(lǐng)域所帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇卻不容忽視。仲量聯(lián)行研究部資深董事、中國(guó)區(qū)物流地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人曾麗認(rèn)為：「人工智能、低空經(jīng)濟(jì)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的辦公空間升級(jí)需求，將與跨境電商、數(shù)字貿(mào)易等領(lǐng)域的全球化布局形成共振效應(yīng)。伴隨新賽道業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，以及海外市場(chǎng)拓展、產(chǎn)品線持續(xù)創(chuàng)新、線上多元化品牌推廣等需求的不斷增長(zhǎng)，未來(lái)存在擴(kuò)充及升級(jí)辦公空間的潛力。」 然而，預(yù)計(jì)年內(nèi)餘下三個(gè)季度將有120萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，這將延長(zhǎng)市場(chǎng)再平衡的進(jìn)程並導(dǎo)致全市空置率保持較高水平。辦公樓業(yè)主預(yù)計(jì)將繼續(xù)採(cǎi)取更為靈活的租賃政策，並加速全方位配套與服務(wù)體系建設(shè)。在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，深圳辦公樓市場(chǎng)的平均租金仍可能維持在下行通道之中。（記者 林麗青）