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    作者：易憲容

    對(duì)於當(dāng)前的中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，早前中共中央政治局會(huì)議已經(jīng)給出清楚的判斷，「房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)係發(fā)生重大變化」，市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了根本性的變化?？傮w而言，中共中央政治局這個(gè)判斷是對(duì)的，但是具體來(lái)說(shuō)，當(dāng)前內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)係的重大變化是什麼？我們?nèi)绾伟盐?，還得更具體地分析。可以說(shuō)，當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)的重大變化，主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面的根本性轉(zhuǎn)化。一是由過(guò)往以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為消費(fèi)主導(dǎo)，而這種根本性轉(zhuǎn)變就意味著全國(guó)絕大多數(shù)城市都會(huì)存在住房供求關(guān)係的嚴(yán)重過(guò)剩。

    二是由過(guò)往以新房交易為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)槎址拷灰鬃髦鲗?dǎo)。事實(shí)上，任何一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是以二手房交易為主導(dǎo)的市場(chǎng)，比如歐美發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，二手房交易佔(zhàn)整個(gè)住房交易的比重都在90%以上，但是在早幾年中國(guó)的市場(chǎng)，住房交易都是以新房為主，其交易量佔(zhàn)比達(dá)90%以上。也正是這種住房市場(chǎng)性質(zhì)的根本性轉(zhuǎn)化，相關(guān)政策要轉(zhuǎn)到二手房或存量房的管理上來(lái)，這樣才能讓已有的房地產(chǎn)資源得到充分利用，才能真正提高全國(guó)居民住房的福利水平。

    內(nèi)房市場(chǎng)以存量房為主導(dǎo)

    可以說(shuō)，經(jīng)過(guò)20多年來(lái)的快速增長(zhǎng)，中國(guó)住房市場(chǎng)早已進(jìn)入到存量房佔(zhàn)主導(dǎo)的時(shí)代。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2022年的資料，現(xiàn)有住房已經(jīng)達(dá)到了3.8億套，而到2023年6月底待售住宅面積還有3.1006億平方米（即住宅在3000萬(wàn)套以上）。另有資料顯示，我國(guó)從1949年起到2022年底大約銷售出5.2億套房子，其中商品房大約有4.78億套。也就是說(shuō)，到目前為止，內(nèi)地存量房在4億套以上。如果一個(gè)家庭的人口為三口之家，那麼以現(xiàn)有的住房存量，城市居民的居住條件基本上可以滿足，只是不同城市和不同家庭對(duì)住房條件的滿意度有些許差異而已。但對(duì)這些資源的有效管理，則是增加全國(guó)居民住房福利最為重要的條件。

    首先，對(duì)於存量房的管理，應(yīng)該分為保障性住房和商品住宅兩方面，對(duì)此政府要清楚明確的政策。保障性住房，政府的相關(guān)政策是保障及兜底，要盡其財(cái)力保障城市最弱勢(shì)居民的基本居住條件。對(duì)於商品住宅，政府就得完全以市場(chǎng)機(jī)制來(lái)運(yùn)行，即在「只住不炒」的市場(chǎng)原則下，存量房的供求關(guān)係完全由市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制來(lái)決定。要做到這點(diǎn)，政府須通過(guò)適當(dāng)?shù)囊?guī)則來(lái)保證住房?jī)r(jià)格公開(kāi)透明，全面降低市場(chǎng)資訊的不對(duì)稱和不透明。還有，為了保證住房交易便利及低成本運(yùn)行，增加交易流通性，政府就要盡量降低住房交易成本。

    用稅收政策限制市場(chǎng)投機(jī)炒作

    其次，為了讓「只住不炒」的市場(chǎng)原則真正落實(shí)，政府就得利用住房交易所得稅，對(duì)相關(guān)交易進(jìn)行嚴(yán)格限制。比如，在加拿大，如果一個(gè)家庭只是持有一套自住房，其交易所得無(wú)論高低，都可以減免徵收交易所得稅。如果一個(gè)家庭持有兩套以上的住房，任何非自己居住的兩套以上的住房交易所得都得併入家庭每年個(gè)人所得稅報(bào)表，稅率在22%至45%，其高低取決於家庭綜合所得在哪一個(gè)檔位。當(dāng)?shù)卣耆炎》砍醋鳙@利納入稅收體系。所以，對(duì)於中國(guó)存量房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，政府同樣可以通過(guò)合理的稅收政策，一方面為了加快存量房的流通，政府就得降低住房交易環(huán)節(jié)中的各種稅費(fèi)，降低二手住房的交易成本；另一方面，堅(jiān)決保證「只住不炒」的市場(chǎng)定位，就得對(duì)持有一套以上的住房交易徵收累進(jìn)交易所得稅。當(dāng)然，持有一套住房的交易也可能成為炒房工具。因此，對(duì)於持有一套住房的交易，政府可以持有時(shí)間多少來(lái)限制。

    再者，政府可利用大量的存量房發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，而不是讓居民持有的住房空置。而要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，關(guān)鍵是讓中國(guó)居民在觀念上有大的轉(zhuǎn)變，即租賃住房也是提高居住福利水平的重要條件。要做到這點(diǎn)，政府就必須出臺(tái)刺激性住房租賃政策，一方面讓出租者能夠通過(guò)租賃住房獲得合理報(bào)酬，在這點(diǎn)上政府的稅收優(yōu)惠政策有一定刺激作用；另一方面也要制定和完善相關(guān)的法律法規(guī)，讓租客安心租房，讓其利益能夠得到絕對(duì)保證，而不會(huì)受到房東侵害其利益。此外，為了大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，在一些住房供求不平衡的城市，政府還可出臺(tái)住房空置稅，以保證現(xiàn)有的存量房能夠被合理利用。

    最後，政府還得利用法律法規(guī)做好住房的物業(yè)管理，讓存量房的物業(yè)管理權(quán)真正地回到業(yè)主手上，而不是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所左右。

    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)變到以存量房為主導(dǎo)的市場(chǎng)，政府對(duì)市場(chǎng)最有效的管理，就是要通過(guò)有效的市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制讓存量房湧動(dòng)起來(lái)，用稅收政策限制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作。（中新社資料圖）