2月28日，在香港宣布樓市全面撤辣的當(dāng)天，在對(duì)岸深圳工作的資深地產(chǎn)從業(yè)者謝林鋒立馬組建了一個(gè)「置業(yè)香港交流群」，很快群人數(shù)達(dá)到200人上限。
政策宣布14天（截至3月12日），香港樓市發(fā)生明顯逆轉(zhuǎn)，引發(fā)內(nèi)地甚至國(guó)際廣泛關(guān)注。
撤辣
粵語(yǔ)。辣招是指為解決比較棘手的問(wèn)題而採(cǎi)取的強(qiáng)制手段。香港政府為了應(yīng)對(duì)樓市過(guò)熱，防止過(guò)度炒作而採(cǎi)取的一些強(qiáng)力限制措施，就被稱為辣招。
香港樓市辣招最早可追溯至2010年。為了壓抑樓市升勢(shì)，港府推出額外印花稅，稅額達(dá)5%-15%。2012年起陸續(xù)推出買家印花稅和新住宅印花稅，稅款占樓價(jià)的15%，前者主要限制非本地人士及以公司名義的買家，後者主要面向購(gòu)入第二套及以上物業(yè)的買家。
香港特區(qū)政府對(duì)樓市強(qiáng)力施壓，迄今已經(jīng)持續(xù)了14年。這次香港全面撤辣，力度堪比內(nèi)地一線城市北上廣深取消限購(gòu)。
香港街頭的撤辣標(biāo)語(yǔ) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
3月7日，撤辣後爆火新盤(pán)Belgravia Place（下稱BP）二次開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，208套房收到了超過(guò)7300個(gè)意向登記，超額認(rèn)購(gòu)34倍，超越首次開(kāi)盤(pán)。最終，開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)共抽籤出2300組選房，銷售超190套，去化超過(guò)90%。開(kāi)發(fā)商當(dāng)晚決定緊急加推92套，部分房源較前一批加價(jià)在4%以內(nèi)。
Belgravia Place二次開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝
記者在現(xiàn)場(chǎng)採(cǎi)訪確認(rèn)到，當(dāng)天有來(lái)自深圳、廣州等地的多位內(nèi)地購(gòu)房者成功認(rèn)購(gòu)選房，其中一位更斥資2200萬(wàn)港元一口氣拿下4套房。
這是當(dāng)下香港樓市的縮影。
撤辣後，內(nèi)地客以驚人的速度和規(guī)模闖入香港樓市。畢竟，對(duì)內(nèi)地客來(lái)說(shuō)，這是自2010年推行額外印花稅等一系列辣招以來(lái)，邁入香港樓市最容易的時(shí)刻。
全面撤辣意味著，內(nèi)地購(gòu)房者在稅收這一項(xiàng)購(gòu)房成本上，已經(jīng)基本與香港永居居民站在同一標(biāo)準(zhǔn)線上。
但事實(shí)上，受到刺激的不僅是內(nèi)地購(gòu)房者，香港本地居民、投資客在這種熱度的影響下紛紛出手，他們也是掃貨多個(gè)樓盤(pán)的「主力」。
記者了解到，有香港本地買家以1.66億港元拿下BP項(xiàng)目頂層整層24個(gè)單位。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月1日-11日，香港一手市場(chǎng)錄得約1828宗成交，單計(jì)過(guò)去周末（3月9日及10日）已占約335宗，相比2月全月約280宗，即一個(gè)周末已多過(guò)撤辣前一個(gè)月的成交量，幾乎是此前的7倍。
3月8日，記者從香港房屋局採(cǎi)訪了解到：
房屋局預(yù)期撤銷住宅物業(yè)需求管理措施將提振市場(chǎng)信心，並為物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)一些支持。
當(dāng)中，撤銷額外印花稅可以增加二手市場(chǎng)內(nèi)的住宅單位數(shù)量，促進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。撤銷買家印花稅和新住宅印花稅可以減輕已擁有住宅物業(yè)的香港永久性居民再購(gòu)買住宅物業(yè)時(shí)的財(cái)政負(fù)擔(dān)，以及非香港永久性居民購(gòu)買住宅物業(yè)的成本。
豪宅價(jià)格刷新紀(jì)錄，購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)人潮再現(xiàn)
香港樓市的熱度還未有絲毫減退。
記者從中原地產(chǎn)了解到，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下的油塘親海駅相隔一周再度錄得破頂成交。
3月8日，該項(xiàng)目透過(guò)招標(biāo)形式以破頂價(jià)成功賣出一套頂層大戶型，實(shí)用面積736平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米），加上659平方呎天臺(tái)，成交價(jià)1500.67萬(wàn)港元，實(shí)用面積呎價(jià)20389港元，成交價(jià)及呎價(jià)均再創(chuàng)項(xiàng)目新高，買家專門從上海來(lái)香港購(gòu)房。
用內(nèi)地算法，實(shí)用面積為68.45平方米，成交價(jià)1500.67萬(wàn)港元，實(shí)用面積每平方米約21.9萬(wàn)港元。
連日來(lái)，記者走訪了香港多個(gè)在售新盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)看房人氣高漲。
比如，啟德片區(qū)由於臨近西九龍高鐵站、望維多利亞港，且屬於新興片區(qū)，匯聚了華潤(rùn)、保利、龍湖、長(zhǎng)實(shí)、新鴻基等多家知名開(kāi)發(fā)商，不少樓盤(pán)定位為高端豪宅，備受內(nèi)地購(gòu)房者青睞。
啟德片區(qū)在建新盤(pán) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
位於該片區(qū)的龍湖尚·珒溋項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示，香港樓市撤辣後，項(xiàng)目總共成交了兩套房源，成交金額近億元，1套為香港永居買家，1套為內(nèi)地買家。
「針對(duì)內(nèi)地過(guò)來(lái)買房的客戶，我們提供VIP服務(wù)，包括專屬VIP折扣，持內(nèi)地有效居民身份證購(gòu)房可享受額外3%折扣優(yōu)惠；本月前三位內(nèi)地購(gòu)房者贈(zèng)雙人日本東京旅遊禮券，總價(jià)值約18萬(wàn)港元等。」上述負(fù)責(zé)人表示。
記者在啟德維港1號(hào)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)看到，由於人數(shù)激增，不少意向買家參觀樣板間還需要排隊(duì)等待叫號(hào)。該項(xiàng)目總價(jià)在668萬(wàn)-4700萬(wàn)港元不等，50平方米的兩房戶型起價(jià)千萬(wàn)港元，折合每平方米約20.92萬(wàn)港元。
維港1號(hào)現(xiàn)場(chǎng)等待叫號(hào)的客戶 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
據(jù)啟德片區(qū)房產(chǎn)中介劉瑞東（化名）介紹，要是周末來(lái)看房，差不多要等上一兩個(gè)小時(shí)。
九龍城片區(qū)的碧桂園旗下瓏碧項(xiàng)目亦吸引了不少內(nèi)地購(gòu)房者。記者在現(xiàn)場(chǎng)採(cǎi)訪了解到，全面撤辣後，項(xiàng)目看房量平均增加3倍。自2月28日以來(lái)的一周內(nèi)，項(xiàng)目共售出了22套房源，現(xiàn)時(shí)所有可售單位已售罄。
恒基集團(tuán)旗下位於香港九龍半島長(zhǎng)沙灣的BP項(xiàng)目，是全面撤辣後的首個(gè)「日光盤(pán)」。其位於長(zhǎng)沙灣巴域街1號(hào)，近深水埗地鐵站，距離尖沙咀僅5站。深水埗是香港有名的老區(qū)之一，由於早年缺乏城巿規(guī)劃，巿容和建築面貌較為混亂老舊。
Belgravia Place正在建設(shè)中 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，本次BP推售的208套房源每平方呎價(jià)為16531-19152港元，套均總價(jià)約359萬(wàn)-868萬(wàn)港元。如果扣除最高10%折扣優(yōu)惠後，套均總價(jià)為323.1萬(wàn)-781.2萬(wàn)港元，折後呎價(jià)約14878-17237港元。項(xiàng)目主推1房至2房的戶型，佔(zhàn)比超過(guò)8成。
項(xiàng)目的抽籤結(jié)果信息 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝
用內(nèi)地算法，該項(xiàng)目最便宜的一套上車盤(pán)僅18.5平方米，屬開(kāi)放式間隔戶型，以折後總價(jià)約323.1萬(wàn)港元計(jì)算，每平方米均價(jià)達(dá)17.46萬(wàn)港元。
不過(guò)，香港房屋的面積一般都是真實(shí)的套內(nèi)建設(shè)面積，無(wú)公攤，實(shí)際會(huì)比同平方米的內(nèi)地房子大一些。在香港，70平方米左右的房子一般就會(huì)被稱為豪宅。
BP項(xiàng)目負(fù)責(zé)人之一、恒基物業(yè)代理有限公司營(yíng)業(yè)（一）部總經(jīng)理林達(dá)民在現(xiàn)場(chǎng)接受記者採(cǎi)訪時(shí)表示，項(xiàng)目首批推售了138套房源，當(dāng)天開(kāi)盤(pán)4小時(shí)就售罄，大概有2-3成客戶來(lái)自內(nèi)地。
內(nèi)地投資客湧入香港搶房了嗎？
香港撤辣瞬間點(diǎn)燃了不少內(nèi)地投資客的置業(yè)熱情。
「撤辣後的看房量和成交量，可以說(shuō)是幾何式增長(zhǎng)，最近來(lái)看房、買房的，持有內(nèi)地身份證的購(gòu)房者非常多，置業(yè)目的是投資的也不在少數(shù)。」
一位在香港有在售項(xiàng)目的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商人士對(duì)記者如是感嘆。
丁女士在深港兩地生活，並且在深圳經(jīng)營(yíng)一家小餐館，日常關(guān)注香港政策，投資、置業(yè)、教育等業(yè)務(wù)都做。她關(guān)注到，網(wǎng)上關(guān)於去香港買房和貸款的問(wèn)題討論很多，大家對(duì)貸款問(wèn)題比較重視。
香港街頭的撤辣標(biāo)語(yǔ) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
「很多人在網(wǎng)上爭(zhēng)吵不能貸款，其實(shí)我去過(guò)滙豐銀行，並沒(méi)有（不能貸款）這樣的說(shuō)法，但我說(shuō)可以貸，大家也不信，所以我先組織大家去香港諮詢銀行政策?！苟∨勘硎?，由銀行專業(yè)人士來(lái)解答，了解清楚，然後對(duì)有需要看的人，我們?cè)籴槍?duì)性地對(duì)接。
「我不是房屋中介，但有能力直接帶去看房，有很多資源?！苟∨空f(shuō)。
在北京的趙先生計(jì)劃3月中旬前往香港看房並溝通銀行貸款的事情，這段時(shí)間，他在網(wǎng)上查詢了很多信息，也在提前聯(lián)繫中介預(yù)約看房。
趙先生對(duì)於有人計(jì)劃組織去香港了解專門針對(duì)內(nèi)地人在香港貸款的政策內(nèi)容非常感興趣，並表示很實(shí)用?！脯F(xiàn)在知道的都是網(wǎng)上看的，一知半解，還是到當(dāng)?shù)厝チ私獗容^靠譜，我也想先都搞明白，再計(jì)劃」，趙先生解釋道，真正想買的人，還是得去現(xiàn)場(chǎng)去溝通。
啟德維港1號(hào)現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
而自從香港宣布撤辣以後，王晴（化名）就開(kāi)始糾結(jié)該不該把老家的房子賣掉付首付，在香港入手一套房子。王晴在社交平臺(tái)上自述稱，當(dāng)年她和老公是「雙非來(lái)港生子」大軍中的一對(duì)，生了兩個(gè)孩子，從幼稚園開(kāi)始都在香港讀書(shū)，目前要讀完中學(xué)還需6年時(shí)間，這幾年一直在香港租房住。
王晴表示其老家是沿海小城市，市區(qū)有一套房子是新樓，毛坯房，已還完貸款，估價(jià)約200多萬(wàn)元，如果賣掉剛好夠首付入手香港。
記者多次就目前是否已決定賣掉老家房產(chǎn)而購(gòu)置香港物業(yè)等問(wèn)題嘗試聯(lián)繫王晴，但截至發(fā)稿其未回復(fù)。
在成都生活工作的林先生也開(kāi)始有了去香港買房的念頭?！钢霸诔啥?，最近因?yàn)楣ぷ髟?，剛到深圳一段時(shí)間，還沒(méi)有去香港看過(guò)，主要是最近聽(tīng)說(shuō)那邊買房很劃算，回報(bào)率高，身邊的朋友也在推薦?！?/p>
「我了解不多，對(duì)香港的熟悉程度也不高，但聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在出了政策相當(dāng)於打7折，租金基本是深圳的兩倍以上，比較吸引我。」
對(duì)於買房原因及預(yù)算，林先生如是回答：總價(jià)三四千萬(wàn)元，新房二手房都可以，看哪個(gè)值得，主要還是算賬的問(wèn)題。全款和貸款都可以考慮，打算近期去香港看看。
香港本地兩家地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)、香港置業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，撤辣後他們分別都已接待數(shù)百組內(nèi)地買家到香港看房，未來(lái)還將繼續(xù)安排內(nèi)地購(gòu)房者組團(tuán)看房。
內(nèi)地資金究竟如何入港？
對(duì)於內(nèi)地購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如何使用資金到香港購(gòu)房是諸多人關(guān)心的話題。
位於九龍尖沙咀柯士甸路的房產(chǎn)門店店長(zhǎng)曹彩維向記者介紹，「目前內(nèi)地居民到香港買房，撤辣之後享受到的待遇跟香港購(gòu)房者是一樣的，需要解決的是內(nèi)地錢如何進(jìn)入香港的問(wèn)題，因?yàn)橄愀壑唤邮崭墼??！?/p>
曹彩維提到，比較常見(jiàn)的方式有三種，不過(guò)都需要客戶自己去操作。
1. 客戶自身在香港有產(chǎn)業(yè)，在香港有銀行流水，比較容易向銀行獲得較高額度
2. 讓多個(gè)親戚按照5萬(wàn)美元限額轉(zhuǎn)錢，10個(gè)親戚就有50萬(wàn)美元出境額度
3. 根據(jù)內(nèi)地資產(chǎn)情況跟銀行談，銀行確定資金用途後可放寬5萬(wàn)美元額度
「比如你在深圳有一套500萬(wàn)元的房產(chǎn)，已經(jīng)還完貸款，預(yù)計(jì)能在銀行抵押到350萬(wàn)元。有資產(chǎn)進(jìn)行抵押後，流入香港的資金額度也會(huì)有所放寬?！共懿示S說(shuō)。
在深圳從事房產(chǎn)中介工作的趙英傑經(jīng)理告訴記者，當(dāng)?shù)刂薪闀?huì)提供解決辦法，比如每人每年可以匯款5萬(wàn)美元，這對(duì)於大多數(shù)購(gòu)房需求來(lái)說(shuō)已經(jīng)足夠了。如果需要更大的金額，可以考慮家人一起匯款，或者向朋友、同事借用額度，這些都是合規(guī)的方式，不需要擔(dān)心。
記者以內(nèi)地購(gòu)房者身份向中國(guó)銀行香港分行工作人員諮詢，對(duì)方透露，「如果內(nèi)地購(gòu)房者在香港開(kāi)戶，香港這邊的銀行通常只審核客戶開(kāi)戶的目的，比如你是買房，就憑藉身份證、港澳通行證、過(guò)港小票、內(nèi)地居住地址證明以及相關(guān)買房的憑證就可以了，至於開(kāi)戶後內(nèi)地購(gòu)房者能夠轉(zhuǎn)多少錢進(jìn)來(lái)，是內(nèi)地在審核的?！?/p>
某新盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)講解付款流程 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
也有人認(rèn)為，解決了內(nèi)地資金流入問(wèn)題後，在香港買房實(shí)際支出成本並沒(méi)有想象中那麼高，有一定的槓桿成分。
曹彩維就向記者介紹了具體操作流程：
比如一套500萬(wàn)港元的二手房，按照香港的交易情況，一般購(gòu)房者首先只需要50萬(wàn)港元的成本，俗稱定金。這個(gè)定金也並非需要一次性付款，首先向開(kāi)發(fā)商支付約15萬(wàn)港元小定，然後在14天內(nèi)去律師行支付35萬(wàn)港元尾款。支付完小定的50萬(wàn)港元資金後，可以對(duì)房屋進(jìn)行出租或居住，剩下450萬(wàn)港元尾款可以在10年內(nèi)向律師行支付。
記者在走訪香港樓市時(shí)了解到，現(xiàn)在香港不少預(yù)售新盤(pán)都正在或計(jì)劃推出類似「買樓收租易付款計(jì)劃」。即下定簽約臨時(shí)買賣合約時(shí)，僅需交付總價(jià)的5%，剩下95%可以等一兩年後，樓盤(pán)發(fā)出入伙通知書(shū)後14天內(nèi)繳付。此前，這些項(xiàng)目在收樓前大多數(shù)要支付總價(jià)的10%作為定金。
本地買家1.66億拿下24個(gè)單位
事實(shí)上，內(nèi)地客赴港買房數(shù)據(jù)激增的同時(shí)，香港本地的剛需和投資客亦十分積極入市。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，BP項(xiàng)目第1期頂層全層24個(gè)單位，已以逾1.66億港元易手，有市場(chǎng)消息指由同一組買家大手掃入，成撤辣至今香港市場(chǎng)最大宗大手入市個(gè)案。
記者就此向BP項(xiàng)目方面求證，對(duì)方表示是一位香港本地買家以公司名義買的。
圖片來(lái)源：中原地產(chǎn)
一位香港本地居民告訴記者，撤辣後再次置業(yè)的成本降低，且不少新盤(pán)的價(jià)格較為優(yōu)惠，準(zhǔn)備入手一套一房的戶型自住，怕後續(xù)樓價(jià)上漲。
另一位來(lái)自觀塘的本地居民看中了BP，他考慮購(gòu)置一套兩房用於投資，「一房太小了，項(xiàng)目在市區(qū)比較方便?！?/p>
香港部分小區(qū)最新成交信息 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永傑對(duì)記者表示，與本地居民相比，內(nèi)地購(gòu)房者傾向於購(gòu)置新盤(pán)及熟知的品牌開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)，這也是現(xiàn)在香港樓市新盤(pán)銷售十分火熱的主因之一。同時(shí)，本地還有不少潛伏多年的投資客也準(zhǔn)備趁機(jī)入市。
記者了解到，近期香港一手市場(chǎng)有多宗本地投資客一人買入多套房的案例。如土瓜灣一項(xiàng)目，近期有資深投資客一口氣買下9套房，合計(jì)斥資4700萬(wàn)港元。
不過(guò)，目前香港熱門樓盤(pán)都暫未出現(xiàn)明顯漲價(jià)，且都維持著一定的折扣優(yōu)惠力度，開(kāi)發(fā)商還是以快速去化為主。
比如，維港1號(hào)一直在積極推售去化，折扣優(yōu)惠力度達(dá)到15%。九龍另外一個(gè)新盤(pán)目前呎價(jià)較2022年剛開(kāi)盤(pán)時(shí)已經(jīng)下降30%，近期也暫無(wú)漲價(jià)計(jì)劃。
中介門店的撤辣標(biāo)語(yǔ)和掛牌信息 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
縱橫百富企業(yè)管理集團(tuán)有限公司創(chuàng)始人、CEO賴國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，至少短期內(nèi)新房開(kāi)發(fā)商是不會(huì)出現(xiàn)大幅度加價(jià)的，因?yàn)楝F(xiàn)在香港新盤(pán)的供應(yīng)量比較大。同時(shí)，香港的開(kāi)發(fā)商也想藉此機(jī)會(huì)，積極開(kāi)拓內(nèi)地資源。這一波集中去香港買房的內(nèi)地購(gòu)房者，主要瞄準(zhǔn)的還是小戶型市場(chǎng)，真正的過(guò)億豪宅目標(biāo)群體應(yīng)該還需要時(shí)間去消化、做決策。
香港市場(chǎng)樓盤(pán)促銷活動(dòng) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
中原地產(chǎn)港島西南區(qū)首席分區(qū)營(yíng)業(yè)經(jīng)理盧鏡豪表示，撤辣加暫停壓測(cè)（編者註：壓力測(cè)試，是香港金融管理局在2010年要求銀行實(shí)施的一項(xiàng)審批按揭條件）令樓市氣氛回暖，置業(yè)門檻及投資成本下降，吸引買家出動(dòng)覓筍盤(pán)，趁樓價(jià)低位入市。
香港居民劉女士告訴記者，政策之後她自家房子漲價(jià)了約30萬(wàn)港元。
在劉女士看來(lái)，對(duì)於已購(gòu)置有物業(yè)的香港居民來(lái)說(shuō)，他們歡迎這一政策，因?yàn)檫@意味著香港樓市需求會(huì)更大，房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲。然而，對(duì)於想要入市購(gòu)房的香港居民來(lái)說(shuō)，這並不是一個(gè)好消息。因?yàn)樵鞠愀塾谰镁用裨谫?gòu)買房產(chǎn)時(shí)就不需要繳納印花稅，反倒對(duì)於那些計(jì)劃在三年內(nèi)買賣房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，這一政策實(shí)際上增加了他們的購(gòu)房成本。
「當(dāng)下如果要投資，還是建議謹(jǐn)慎入市」
在劉瑞東接手的內(nèi)地客戶中，兩類群體較多，一類是看中香港資產(chǎn)的租金回報(bào)率，像長(zhǎng)沙灣跟將軍澳片區(qū)有部分樓盤(pán)被哄搶，就是因?yàn)樽饨鹗找姹群軇澦?；還有一類，就是單純出於投資的目的，想趁機(jī)抄底賺差價(jià)。
據(jù)香港置業(yè)統(tǒng)計(jì)的近5年二手房樓價(jià)指數(shù)，二手房信心指數(shù)已從2021年的166.5回調(diào)至2024年3月的134.3。市場(chǎng)的租金收益率反而有所提升，從2021年3月的2.3%上升至2024年1月的3.3%，是近3年來(lái)最高。
一直以來(lái)，香港的租售比都高於內(nèi)地，且都比較容易出租。但此前因較高的稅率，推高了內(nèi)地購(gòu)房者的投資成本。撤辣後，無(wú)疑再增強(qiáng)了租售比的吸引力。
九龍啟德新區(qū)樓盤(pán) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
賴國(guó)強(qiáng)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者採(cǎi)訪時(shí)表示，香港因全面撤辣而帶來(lái)的樓市熱度預(yù)計(jì)至少可以持續(xù)半年。香港的租金回報(bào)率還是比較高的，房屋空置率也比較低，較高的租售比是吸引內(nèi)地購(gòu)房者投資香港的主要因素。
「當(dāng)然，香港購(gòu)房和租房都需要繳納一定稅費(fèi)，這也是一部分成本。租金回報(bào)率高的前提是樓價(jià)能比較穩(wěn)定，當(dāng)下如果要投資，還是建議入市謹(jǐn)慎?！?/p>
如上述位於長(zhǎng)沙灣的BP，其一套約39平方米的兩房，售價(jià)572.3萬(wàn)港元。據(jù)中介介紹，該房源如果出租，月約租金大概是1.7萬(wàn)港元。維港1號(hào)一套位於高樓層約41.8平方米兩房，售價(jià)約930萬(wàn)港元，月租金約2.1萬(wàn)港元。
可供對(duì)比的是，對(duì)岸深圳華潤(rùn)城潤(rùn)府二期項(xiàng)目，目前在租房市場(chǎng)上，月租金在1.3萬(wàn)-1.7萬(wàn)元的房源，套均面積已經(jīng)達(dá)到89平方米，房屋成交總價(jià)達(dá)到1150萬(wàn)元。
部分二手房掛牌成交情況 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
一位長(zhǎng)期置業(yè)香港的投資客表示，香港的房子確實(shí)好租，尤其是各大學(xué)附近，不僅租客不斷，而且多數(shù)都一次性給付一年租金。
雖然香港的租金收益率要遠(yuǎn)高於內(nèi)地，但隱藏著不小的持有成本。除了買房時(shí)需要繳納3%-4.25%的從價(jià)印花稅和律師樓簽約費(fèi)等，後續(xù)還有差餉費(fèi)、地租以及較高的物業(yè)管理費(fèi)。
以維港1號(hào)為例，一套能租2.1萬(wàn)港元的戶型每月固定物業(yè)費(fèi)約2000港元，每個(gè)季度需要繳納差餉費(fèi)約3150港元，地租約1890港元。
同時(shí)，如果要出租房屋，還需繳納物業(yè)稅，稅基為年度租金中扣除差餉和占租金20%的修理、保險(xiǎn)、地租等費(fèi)用後的餘額，一年大約需要14000港元，平攤到每月約1200港元?？鄢黜?xiàng)稅費(fèi)後，淨(jìng)收入租金約16120港元，不過(guò)香港特區(qū)政府財(cái)政預(yù)算案近年來(lái)對(duì)差餉有寬免政策。
另外，受加息影響，現(xiàn)在香港按揭貸款利率是高過(guò)內(nèi)地大部分地方的，達(dá)到4%以上。
香港新鴻基旗下某新盤(pán) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
這勸退了一部分潛在的內(nèi)地購(gòu)房者。
來(lái)自上海的吳婷原本計(jì)劃近期去香港看房，她已經(jīng)把手上一套房掛出去準(zhǔn)備籌集資金。但跟香港中介談完後發(fā)現(xiàn)，如果買房出租，算上各種稅費(fèi)成本，還是比較高的，自己近幾年也沒(méi)有在香港的自住需求，就準(zhǔn)備先把錢拿去香港存定期再看。
「現(xiàn)在高息環(huán)境下，香港很多銀行的存款利率都在3%以上，也不需要什麼成本。我最近正在申請(qǐng)香港優(yōu)才，等優(yōu)才通過(guò)了，再考慮買房的事情也不遲?！?/p>
2022年底，香港正式擴(kuò)容優(yōu)才計(jì)劃和高才通計(jì)劃，吸引了大批內(nèi)地人才申請(qǐng)，他們正在成為或未來(lái)將成為香港樓市的購(gòu)買力。
香港特區(qū)政府入境事務(wù)處數(shù)據(jù)顯示，2023年收到超過(guò)22萬(wàn)宗各項(xiàng)人才入境計(jì)劃申請(qǐng)，有約13.5萬(wàn)宗獲批，約9萬(wàn)名獲批簽證人士已經(jīng)抵港。其中，優(yōu)才入境計(jì)劃申請(qǐng)達(dá)8萬(wàn)宗，近1.3萬(wàn)宗獲批；「高才通計(jì)劃」申請(qǐng)逾6.28萬(wàn)宗，近5萬(wàn)宗獲批。
港府大尺度鬆綁，會(huì)衝擊廣深樓市嗎？
近期香港樓市的火熱，也讓市民有樓價(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)飆升、炒房之風(fēng)會(huì)不會(huì)重現(xiàn)的擔(dān)心。
記者從香港發(fā)展局了解到，局長(zhǎng)甯漢豪表示，撤辣後樓市活躍度似乎再次提升，至於大家擔(dān)心會(huì)否因樓市又熾熱起來(lái)，令樓價(jià)飆升，市民要再捱貴樓之苦——
「我想再?gòu)?qiáng)調(diào)，政府繼續(xù)努力造地和適時(shí)推出土地做公營(yíng)房屋和私營(yíng)房屋的決心絕對(duì)沒(méi)有改變，所以我們十分有底氣。當(dāng)我們看到市場(chǎng)真的太過(guò)熾熱時(shí)，我們有土地在手，增加供應(yīng)，所以大家無(wú)需擔(dān)心，政府造地的決心不會(huì)因?yàn)橥庠诮?jīng)濟(jì)環(huán)境或地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度而受到阻礙?！?/p>
啟德新區(qū)新盤(pán)供應(yīng)較大 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
近期，香港特區(qū)政府發(fā)布了2024/25財(cái)政年度賣地計(jì)劃，全年將推出8幅住宅地，預(yù)計(jì)可提供大約5690個(gè)住宅單位，較2021/22年度的6000個(gè)單位有所減少，創(chuàng)下自2011/12年政府實(shí)行季度推地計(jì)劃以來(lái)的新低。
甯漢豪對(duì)此表示，現(xiàn)在都是審慎而行，今年第一季度計(jì)劃只推售一幅住宅用地：
「因?yàn)槭冀K未知全年情況如何，所以我們認(rèn)為，即使現(xiàn)時(shí)市況仍未完全起飛，但我們都可以推一幅土地。我想重申政府會(huì)繼續(xù)努力造地和秉持增加土地供應(yīng)的決心。當(dāng)土地造好後，我們會(huì)繼續(xù)有節(jié)有度地推出市場(chǎng)，以作發(fā)展經(jīng)濟(jì)和房屋之用，維持持續(xù)和穩(wěn)定的土地供應(yīng)?！?/p>
對(duì)於撤辣後，政府是否會(huì)根據(jù)樓市漲跌、冷熱變化再適時(shí)調(diào)整政策的問(wèn)題，香港房屋局向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，住宅物業(yè)市場(chǎng)（包括樓價(jià)及成交量）受多項(xiàng)不同因素影響，例如環(huán)球及本地經(jīng)濟(jì)前景、息口走勢(shì)、本地房屋供求狀況，以及市場(chǎng)氣氛等。政府會(huì)繼續(xù)密切監(jiān)察住宅物業(yè)市場(chǎng)情況，因時(shí)制宜採(cǎi)取適當(dāng)措施響應(yīng)市場(chǎng)變化。
國(guó)家高端智庫(kù)綜合開(kāi)發(fā)研究院研究員宋丁在接受每經(jīng)記者採(cǎi)訪時(shí)表示，香港過(guò)去的辣招政策有明顯的壓製作用。但近年來(lái)，香港樓市下跌得很厲害，這個(gè)政策已經(jīng)沒(méi)有意義了。現(xiàn)在特區(qū)政府採(cǎi)取了一步到位的辦法，無(wú)論對(duì)香港樓市，還是大灣區(qū)乃至內(nèi)地樓市，尤其是一線城市和一些強(qiáng)二線等大城市樓市，都有一定效仿和衝擊作用。
「預(yù)計(jì)香港樓市並不能立即強(qiáng)力反彈或全面回暖，這還需要取決於香港整體經(jīng)濟(jì)的回升?！顾味”硎?，但今年香港樓市逐步企穩(wěn)回暖還是有可能看到的。
香港中心區(qū)域建設(shè)現(xiàn)場(chǎng) 每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖
就香港此次全面撤辣對(duì)深圳等內(nèi)地城市的影響，某深圳資深地產(chǎn)人士在接受記者採(cǎi)訪時(shí)表示，以目前深圳樓市情況來(lái)看，影響甚微。
在其看來(lái)，當(dāng)前剛需購(gòu)房者構(gòu)成了深圳樓市的主要力量，這部分人群在購(gòu)買深圳房產(chǎn)時(shí)都還較為猶豫，因此很少到香港去購(gòu)房。對(duì)於深圳市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，除非市場(chǎng)起來(lái)了，出現(xiàn)炒作熱潮，那麼香港樓市辣招的全面撤銷，可能會(huì)吸走一批炒房客，但深圳樓市目前極少有炒房客。
深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉也表達(dá)了同樣看法，從效果看，香港撤辣後市場(chǎng)成交明顯改善，內(nèi)地客戶到香港置業(yè)熱情增加。短期可能會(huì)虹吸部分深圳、廣州等大灣區(qū)城市購(gòu)買力，但規(guī)模不會(huì)太大。同時(shí)，如果香港樓市能夠因此火爆起來(lái)，反過(guò)來(lái)會(huì)帶動(dòng)大灣區(qū)樓市企穩(wěn)回升。
「此次香港撤辣政策會(huì)對(duì)大灣區(qū)甚至全國(guó)樓市購(gòu)買力遷移產(chǎn)生一定的影響?！箯V東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者採(cǎi)訪時(shí)表示，這一政策對(duì)希望在香港購(gòu)買房產(chǎn)並持有美元資產(chǎn)的人群具有吸引力。
「然而總體來(lái)看，由於當(dāng)前外匯管制還較為嚴(yán)格，資金跨境流動(dòng)受到一定限制，該政策對(duì)內(nèi)地樓市影響可能沒(méi)有想象中那麼大，而內(nèi)地樓市調(diào)控政策與香港存在差異，內(nèi)地不太可能效仿香港的政策?！?nbsp;
李宇嘉指出，全面撤辣以及香港實(shí)施的人才引進(jìn)計(jì)劃可能吸引更多人才前往香港工作和生活，進(jìn)而可能影響一部分人群通過(guò)購(gòu)買房產(chǎn)，享受香港醫(yī)療、教育等福利。
李宇嘉認(rèn)為，隨著美元加息周期結(jié)束，香港樓市企穩(wěn)或指日可待，預(yù)計(jì)今年下半年可企穩(wěn)。（每經(jīng)記者 黃婉銀 陳榮浩 甄素靜）
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