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    作者：察潮

    2025年前美聯(lián)儲(chǔ)不會(huì)減息，已經(jīng)在華爾街圈子裏蔓延開來。鮑威爾早前已公開表示，在將通脹降至美聯(lián)儲(chǔ)2%的目標(biāo)上「缺乏進(jìn)一步的進(jìn)展」，這意味著可能需要比預(yù)期更長(zhǎng)的時(shí)間才能獲得足夠的信心，再開始進(jìn)行量化寬鬆政策。筆者認(rèn)為，姑勿論美國(guó)今年會(huì)否減息，還是要先看年尾11月的總統(tǒng)換屆選舉，民主共和兩位長(zhǎng)者誰(shuí)能入主白宮。

    美國(guó)股市的走勢(shì)以及聯(lián)儲(chǔ)局的議息決策，今後主要以政治為主導(dǎo)，減息與否要先看美國(guó)政府政治決策上有沒有這個(gè)需要。如果政治上需要聯(lián)儲(chǔ)局配合減息，則聯(lián)儲(chǔ)局就會(huì)借題發(fā)揮部署減息；相反，如果政治決策需要加息作為支持，則聯(lián)儲(chǔ)局就會(huì)統(tǒng)一輿論口徑依照劇本逐步加息。由於美國(guó)央行息口是受美國(guó)政治決策的主導(dǎo)，而持續(xù)慢慢加息將會(huì)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)有利的話，相信美聯(lián)儲(chǔ)短期內(nèi)是不會(huì)亂減息的。

    當(dāng)前，由美國(guó)一手炮製的地緣政治風(fēng)險(xiǎn)愈發(fā)突出，首先以巴持續(xù)衝突仍未有停戰(zhàn)跡象，緊接著以色列和伊朗之間的緊張局勢(shì)加劇。其次也門胡塞武裝的偷襲導(dǎo)致紅海航線中斷，蘇伊士運(yùn)河事故頻繁。最後再加上俄烏衝突持續(xù)，對(duì)傳統(tǒng)能源市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的衝擊。油價(jià)在今年持續(xù)向上漲，亞洲與歐洲之間的傳統(tǒng)海運(yùn)進(jìn)一步受到不同程度的干擾，這將導(dǎo)致全球通脹問題惡化，使得各國(guó)央行在更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)要保持較高利率，因此持續(xù)高息環(huán)境會(huì)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)成極大壓力?，F(xiàn)在美元不停貶值，借貸數(shù)額不斷增大，再加上利息支出持續(xù)增加，那麼，沉重的利息開支，將會(huì)成為壓死駱駝的最後一根稻草。

    高息環(huán)境有風(fēng)險(xiǎn)

    以香港地產(chǎn)為例，過往依賴高地價(jià)政策罅隙賺大錢、快錢，獲取暴利的日子已不能夠永遠(yuǎn)持續(xù)下去。一旦外圍經(jīng)濟(jì)再有風(fēng)吹草動(dòng)，持家者財(cái)務(wù)上稍有差池，很容易負(fù)債累累；香港將難以維持相對(duì)高的房地產(chǎn)價(jià)格，今後亦難以繼續(xù)以高地價(jià)高樓價(jià)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，作為主要經(jīng)濟(jì)支撐。

    美聯(lián)儲(chǔ)息口走勢(shì)，將成為未來香港樓市和地產(chǎn)股的真正風(fēng)險(xiǎn)所在。舊時(shí)即使息口高達(dá)10多厘，對(duì)樓市的影響不至於會(huì)爆煲。現(xiàn)時(shí)由於樓市的成本高、樓價(jià)貴，造成業(yè)主借貸銀碼大，供樓支出佔(zhàn)收入比例更重，所以當(dāng)?shù)拖h(huán)境不能持續(xù)，借貸利息有機(jī)會(huì)持續(xù)走高的情況下，對(duì)房地產(chǎn)商和業(yè)主而言，都存在的巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。部分負(fù)債比率高的地產(chǎn)發(fā)展商，在高息環(huán)境下利息開支將會(huì)倍數(shù)上升，加上樓市不景氣，手上持有的物業(yè)又要賤賣才能套現(xiàn)，這將造成一連串惡性循環(huán)，最終會(huì)影響到各地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)。

    買樓置業(yè)是人生最重要的決定之一，借貸供樓亦是一場(chǎng)持久馬拉松賽。好多香港人一生最大宗投資就是買入自住物業(yè)，如此重大的財(cái)務(wù)貸款抉擇，當(dāng)然不能草率行事。全球經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)依然存在，香港全力以赴拼經(jīng)濟(jì)，亦有一段大斜路要向上衝。在高息環(huán)境下，置業(yè)樂觀派如期入市，而謹(jǐn)慎派則變得更加謹(jǐn)慎。推遲購(gòu)買的原因是貸款供樓銀碼大，高息危機(jī)始終揮之不去。暴風(fēng)雨前夕種種不利因素疊加在一起，造成香港樓市和地產(chǎn)股風(fēng)險(xiǎn)增加。

    可借鑒內(nèi)地經(jīng)驗(yàn)

    筆者觀察深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)歷了這幾年的樓市不景氣、深度調(diào)整之後，由於政府的支援政策及時(shí)介入指導(dǎo)，同時(shí)各大房地產(chǎn)商積極配合去庫(kù)存、「保交樓」戰(zhàn)略，從而減少了樓房供應(yīng)過剩等周期性問題。反觀香港部分地產(chǎn)商，政府全面撤辣之後，拖延到最近才逐步調(diào)價(jià)去庫(kù)存。而深圳房地產(chǎn)商三年前已經(jīng)停止高價(jià)購(gòu)地囤地和建造貴價(jià)樓，提早減價(jià)促銷，逐步去庫(kù)存，加速資金回流，減少銀行貸款。消費(fèi)者輕鬆卸掉負(fù)債捱貴息的重包袱，即使現(xiàn)外圍利息高企亦能通過壓力測(cè)試。

    經(jīng)歷三年樓市全線調(diào)整的陣痛過後，隨著內(nèi)地經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，和大灣區(qū)發(fā)展的契機(jī)，加上潛在購(gòu)房者的收入逐步恢復(fù)元?dú)猓煌七t三年的購(gòu)買力將會(huì)逐步回流。由此推斷，深圳房地產(chǎn)市埸將會(huì)逐步復(fù)蘇。反觀香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，則要面對(duì)高息壓力，消費(fèi)者購(gòu)買力疲弱，種種不理因素疊加之下，預(yù)計(jì)未來香港樓市將要面臨一連串困難。

    香港地產(chǎn)商必須及早思考未來發(fā)展出路。至於內(nèi)地有實(shí)力有計(jì)劃，又敢於開拓國(guó)際市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，建議可以考慮來港發(fā)展，先協(xié)助特區(qū)政府營(yíng)建、開發(fā)一批有質(zhì)量的大型資助房屋如居屋、首置、舊區(qū)重建項(xiàng)目等，從平民住房開始布局發(fā)展，熟習(xí)法律法規(guī)、營(yíng)運(yùn)方法，逐步打響品牌。香港是一個(gè)容易賺錢的地方，亦是一個(gè)很難生存的地方，但相信只要有工商百業(yè)營(yíng)生的地方，就需要營(yíng)建各類型物業(yè)，就需要有地產(chǎn)發(fā)展商。（中通社資料圖）