「邊個(gè)喺老細(xì)（老闆）？」套用一句香港口語(yǔ)，這的確是個(gè)有趣的問(wèn)題。
北京，東城，錢糧胡同，類似猜測(cè)在街坊鄰里間其實(shí)窸窸窣窣遊走了許久。緊鄰東二環(huán)，西側(cè)不遠(yuǎn)處就是紫禁城和北海公園，依據(jù)百度百科，此處迄今至少已有650年歷史，曾是章太炎、劉伯承的故居所在，並因上世紀(jì)末一樁離奇民間大案聞名四九城。
該胡同17號(hào)院之前為福地凰城酒店，由一棟中檔酒店及一棟酒店式長(zhǎng)租公寓構(gòu)成，建築面積18799平米（約合20.21萬(wàn)呎）。2019年， 原業(yè)主經(jīng)營(yíng)不善債務(wù)纏身遭遇法拍，5.36億人民幣的標(biāo)價(jià)卻乏人問(wèn)津。2020年1月，一家剛剛成立名不見經(jīng)傳的物業(yè)管理公司出人意料以4.28億人民幣，即較前價(jià)下調(diào)整整兩成後成功入替執(zhí)貨。
這，當(dāng)然只可能是「馬甲」。通過(guò)穿透查詢可以發(fā)現(xiàn)，來(lái)自上海的錦和商管女董事長(zhǎng)郁敏珺才是幕後話事人。錦和商管乃一家掛牌上交所的袖珍型上市公司，有記錄以來(lái)最高市值不足65億人民幣，目前則在35億線徘徊。更有意味的，其市盈率高達(dá)70倍。
還好，據(jù)稱錦和擁有一個(gè)實(shí)力不菲的合作夥伴----美國(guó)私募股權(quán)投資大佬華平投資，系後者參與中國(guó)本土城市更新資產(chǎn)管理藉助的戰(zhàn)略平臺(tái)之一。故當(dāng)郁女士是時(shí)宣稱至2024年將在境內(nèi)統(tǒng)轄500億人民幣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，外界多半點(diǎn)頭話「諾』』。
然而2024年深冬來(lái)臨之際，已更名為「隆福寺BASE酒店」的上述標(biāo)的忽傳又以7億元價(jià)格放盤予一神秘個(gè)人投資者。一直關(guān)注其動(dòng)向的鄰居們驚詫之餘四方打探，最終得出自己的答案:山西煤老闆來(lái)了!
究竟是本擅長(zhǎng)於輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的錦和、華平方收斂起雄心壯志回歸「收管理費(fèi)的」角色，抑或基於外部商業(yè)環(huán)境激變後急急覓得新金主溢價(jià)脫手落袋為安，現(xiàn)在依舊是謎。不過(guò)有一點(diǎn)倒可以確認(rèn)，隨著存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，從北京到上海 包括香港，長(zhǎng)期以來(lái)大宗商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)金牛特質(zhì)正在發(fā)生微妙變化。一旦原業(yè)主手頭不趁現(xiàn)金流告急，那麼割肉甩賣就是大概率選擇。此刻，只有某些真正手握餘糧之輩，才會(huì)逢低入場(chǎng)，以待下一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期大賺一把。
事實(shí)上，相較於古老胡同深處的酒店，6.2公里外北京東三環(huán)團(tuán)結(jié)湖畔5A甲級(jí)寫字樓博瑞大廈B座同一時(shí)間內(nèi)的易手，顯然更令人矚目。在此之前，友邦保險(xiǎn)實(shí)名方式於2024年1月從新加坡凱德集團(tuán)手中24億人民幣對(duì)價(jià)收購(gòu)該大廈A座95%的權(quán)益。而至年末，一家名為河北領(lǐng)嫚的物業(yè)管理公司新冒頭機(jī)構(gòu)，通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)又以8.929688億價(jià)格拿下了B座，涉及交易面積累計(jì)35297平米。上述成交價(jià)比京東法拍平臺(tái)首輪標(biāo)註的9.94336億下浮一成二，更較14.2億的第三方評(píng)估價(jià)削減37.2%。
又是一家物管公司；又是剛剛成立；當(dāng)然，又只會(huì)是一個(gè)「馬甲」。據(jù)筆者穿透查詢，真正掏出真金白銀者，系浙商資產(chǎn)管理有限公司。佢，相當(dāng)威水啦，成立於2013年8月，乃中國(guó)首批5家、浙江省內(nèi)首家不良資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，也即俗稱的地方AMC。而且，持牌的。截止目前，其註冊(cè)資金已高達(dá)78.85億元。
這家由浙江國(guó)資控股的金融機(jī)構(gòu)2024年7月才宣布擬新增1~5家投資方，新增註冊(cè)資本不超過(guò)12.25億，且進(jìn)一步推進(jìn)整體上市工作。同時(shí)，8月間又成為中植系頭馬中融信託折扣資產(chǎn)包的買家之一。
一位是個(gè)體煤老闆，一位是國(guó)企大金融，如出一撤採(cǎi)取隱性埋名的做派扮嘢入市。靜水深流的操作勢(shì)必考量多多，但價(jià)格超值永遠(yuǎn)是第一位的，所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力亦不可或缺。
截止2024年Q3，北京前三季度商業(yè)地產(chǎn)大宗交易共成交297億元，低於此前五年同期平均水平，且「以價(jià)換量」已是普遍狀態(tài)。這自然是迫不得已。世邦魏理仕給出的當(dāng)前北京寫字樓交易數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前總存量15819213平米，平均租金面價(jià)265.8元/平米/月，整體空置率21%。而博瑞大廈所處的主城CBD區(qū)域，上述三項(xiàng)指標(biāo)分別為3968672平米、297.9元及13.1%。注意，在大型寫字樓空置率一項(xiàng)指標(biāo)上，東二環(huán)為18.4%，王府井地區(qū)為20.7%， 望京為27.8%，通州甚至飆到了54.8%，而幾個(gè)核心區(qū)域中僅金融街以12.8%勝出一頭。（同期，香港大型寫字樓的整體空置率為13.1%，其中中環(huán)12.2%，灣仔/銅鑼灣10.3%，尖沙咀9.4%）。
有北京觀察家表示，對(duì)於此時(shí)入市的新業(yè)者而言，宏觀環(huán)境一視同仁，但只要手握豐沛現(xiàn)金流或在不斷下行利率市場(chǎng)中能夠從銀行方面從容拆借到銀彈，那麼依舊可以有所斬獲。
如果縱觀過(guò)去一年完整數(shù)據(jù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)京滬兩大中國(guó)內(nèi)地超一線城市中，後者才是交投活躍的遙遙領(lǐng)先者，買方陣營(yíng)里除了險(xiǎn)企、券商等傳統(tǒng)大隻佬，私人買家包括少量宗教機(jī)構(gòu)亦表現(xiàn)得更為積極。如基督教青年會(huì)就以14.7億入手上海徐匯區(qū)某大樓，而出身東北已遍及全國(guó)的張亮麻辣燙也擲下2億將總部搬進(jìn)了前灘世貿(mào)中心一期。
不過(guò)，也有一些交易的動(dòng)機(jī)值得玩味。碧桂園4.79億元售予帝歐家居位於上海嘉定的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)包，顯然屬於「抵債」性質(zhì)（阿里文娛三季度以3.5億拿下北京華誼兄弟總部大樓更多是為了減少投資損失），而以5.62億人民幣成交的上海外灘金融中心S1/S2，賣方系復(fù)星集團(tuán)，買方為豫園商城，兩者分屬控股母集團(tuán)與上市子公司關(guān)係，左右手對(duì)倒背後請(qǐng)資本市場(chǎng)一眾小散幫襯的心思呼之欲出。
「遇上冷風(fēng)雨，休太認(rèn)真」。為了騰挪頭寸，復(fù)星大老倌郭先生以顧不得太多臉面。該集團(tuán)位於北京CBD核心區(qū)面積達(dá)7.2萬(wàn)平米的復(fù)星國(guó)際中心也在12月放盤。據(jù)小道消息，標(biāo)價(jià)——26億。
誰(shuí)在裸泳，誰(shuí)穿著底褲，誰(shuí)又真能舍小保大挺過(guò)眼前難關(guān)？不斷冒出的大宗商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)交易往往是最好的風(fēng)向標(biāo)。
在香港，當(dāng)新世界系有意向華潤(rùn)82億港元放盤尖沙咀K11大樓所有權(quán)時(shí)，後續(xù)的高層動(dòng)盪乃至鄭家第三代接棒秩序生變就順理成章。
這還是「瘦死駱駝比馬大」的範(fàn)疇。當(dāng)世茂集團(tuán)降價(jià)25%以45億港元出售香港第二大酒店——東涌世茂喜來(lái)登及福朋喜來(lái)登時(shí)，就該明曉許先生正處在最後的掙紮階段。
想想，上述物業(yè)僅2024年上半年收入即勁升43%至2.17億港元。
能賣的，都賣了——這是電影臺(tái)詞，也是冷酷現(xiàn)實(shí)。按照著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年最新的觀點(diǎn)：最關(guān)鍵的一點(diǎn)，在冬天要活下去；最可怕的一點(diǎn)，春天到了，你不在了。（北京 子瑜）
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