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　察潮

　財(cái)政司司長陳茂波表示，受多重因素影響，初步估算，2024至2025年度的綜合赤字預(yù)計(jì)約1000億港元，高於預(yù)計(jì)的481億港元。在財(cái)政緊縮的情況下，各大政府部門用錢的態(tài)度，都不可以再像以往好景時(shí)一樣「洗腳唔抹腳」，需要善用資源精打細(xì)算用得其所，所以政府支出需在意使用資金的各項(xiàng)成本，杜絕公共投資中的浪費(fèi)。

　守正創(chuàng)新 協(xié)同配合

　香港是一個(gè)重商的社會(huì)，商業(yè)謀劃運(yùn)籌帷幄的第一步，就是先計(jì)好項(xiàng)目投資的「資金成本」，如土地成本、利息成本、時(shí)間成本、行政成本……等，都是資金成本的重要組成部分。所以商界投資高度重視「資金成本」的管理與優(yōu)化。相反，政府投資的公共民生項(xiàng)目通常不注重資金成本控制，由於無需自負(fù)盈虧，資金使用較為寬鬆，項(xiàng)目常出現(xiàn)超時(shí)超支，需要追加資金，反映出對(duì)資金成本敏感度不足。

　在香港面對(duì)千億財(cái)赤的情況下，量入為出固然重要，政府除了須加大力度削減、壓縮政府部分開支之外。在面臨巨額財(cái)政赤字的情況下，政府需謹(jǐn)慎評(píng)估各項(xiàng)支出的「資金成本」，並糾正結(jié)構(gòu)性偏差的認(rèn)知。立法會(huì)議員在審批政府各項(xiàng)財(cái)政開支撥款申請(qǐng)的時(shí)候，亦需要時(shí)刻精準(zhǔn)計(jì)算清楚各項(xiàng)撥款，背後所涉及的各項(xiàng)大大小小的「資金成本」問題。因?yàn)?，香港?cái)政赤字若持續(xù)惡化，將嚴(yán)重威脅其財(cái)政安全。

　北都片區(qū)開發(fā)計(jì)劃已全面啟動(dòng)，特區(qū)政府在財(cái)政支持中發(fā)揮核心作用，旨在協(xié)助核心發(fā)展商獲得低成本的低息資金，推動(dòng)片區(qū)開發(fā)。如何解決北都片區(qū)開發(fā)的「資金成本」問題，政府和各大發(fā)展商，都唔能夠各自單打獨(dú)鬥。需以「一國兩制」守正創(chuàng)新、協(xié)同配合的政治智慧，先從財(cái)政後援方面落大力度，解決好、計(jì)算好、落實(shí)好「利息成本」的問題，才能切實(shí)堅(jiān)定香港商界信心，鼓勵(lì)大家全身心投入發(fā)展北都，助力香港未來經(jīng)濟(jì)。

　據(jù)了解，當(dāng)前，高額借貸利息成本與全球經(jīng)濟(jì)政治不確定性持續(xù)加劇，導(dǎo)致市場(chǎng)不安情緒蔓延。再加上香港的工商界、大型發(fā)展商及新界鄉(xiāng)紳大族在家族經(jīng)營傳承方面因多種原因出現(xiàn)青黃不接的情況。

　而後生一輩的繼承者，在房地產(chǎn)經(jīng)營投資方面，多傾於向以守為攻，選擇發(fā)展中小型地產(chǎn)收租項(xiàng)目為主。由於對(duì)大型片區(qū)開發(fā)新市鎮(zhèn)模式所需「資金成本」難於預(yù)測(cè)估算利息成本的走向，造成部分投資者對(duì)投資的利潤與風(fēng)險(xiǎn)看不準(zhǔn)。

　可選「土地作價(jià)入股」

　筆者建議，新一代華資地產(chǎn)決策者可考慮將父輩低價(jià)收購的新界農(nóng)地，特別是位於北都開發(fā)片區(qū)的土地，參與政府或核心發(fā)展商的聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目，以對(duì)沖貸款利息的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

　即將手上低成本持有的新界農(nóng)地，同政府轉(zhuǎn)換成可發(fā)展的熟地，再「以土地作價(jià)入股」將土地資本代替現(xiàn)金投資。入股到北都各大發(fā)展項(xiàng)目之中，這將是參與北都開發(fā)方面最大的投資貢獻(xiàn)。

　開發(fā)北都片區(qū)新市鎮(zhèn)，在香港房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上，具有里程碑意義。這既是一個(gè)發(fā)展的過程，亦是一個(gè)探索新開發(fā)模式的過程。香港工商界新一代決策人在「資金成本」計(jì)算中，展現(xiàn)出對(duì)「自主權(quán)、自主錢」的不同視角。實(shí)力強(qiáng)勁的企業(yè)傾向於自主開發(fā)項(xiàng)目，而實(shí)力不足的則選擇合資合作。對(duì)於缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，可選擇「以土地作價(jià)入股」，將土地資源交由政府協(xié)調(diào)。這些策略體現(xiàn)了商業(yè)選擇的基本法則。

　做生意營生房地產(chǎn)開發(fā)之道，要不小而精緻，要麼價(jià)低而廣，夾在中間最痛苦，不上不落進(jìn)退兩難。出於對(duì)國家戰(zhàn)略考慮的務(wù)實(shí)作風(fēng)，香港新一代華商要掌握好，在關(guān)鍵期辦關(guān)鍵事，要學(xué)懂冬天種樹，投資布局亦要懂掌握投資逆周期板塊，鑒往知來方能決勝在握。

　江山代有雄才出，香港新一代商界領(lǐng)袖，身處新時(shí)代亦需要有新思維、新方法，去應(yīng)接國家的新使命、新要求?，F(xiàn)在積極行動(dòng)認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)，採取逆向思維全身心投入在絕望處播種，投資未來助力「新界北都」全速開發(fā)，還為時(shí)不晚大有作為。在逆境中堅(jiān)持投資新界開發(fā)北都，默默磨練內(nèi)功，待春暖花開時(shí)，將收獲更豐碩的成果。