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時(shí)事評(píng)論員 吳幼珉

在剛過(guò)去的2023年，中國(guó)內(nèi)地樓市交投萎縮，住宅銷售面積和金額均跌，二手房樓價(jià)受壓還特別明顯，許多地方的租金也偏軟。與此同時(shí)，房企新開(kāi)工面積減少，存量房增加。在樓市連升20年後，早已傳聞「狼來(lái)了」，去年才看到「轉(zhuǎn)角市」的跡象，今年樓市何去何從更值得關(guān)注。

「利好」 措施防樓價(jià)跌勢(shì)過(guò)急

去年下半年，內(nèi)地提出一連串減息、降首付和放寬限購(gòu)等「利好」樓市的措施；可以估計(jì)，若無(wú)那些措施，內(nèi)地樓價(jià)所承受的下行壓力會(huì)更大。當(dāng)前，內(nèi)房市場(chǎng)矛盾顯露，反映在以下幾方面：一、樓價(jià)長(zhǎng)年越升越有，供過(guò)於求現(xiàn)象也越來(lái)越明顯。發(fā)展商有大量存量房，而且數(shù)量還在不斷增加；小業(yè)主手上有許多既非自住也租不出去的住宅單位。去年樓市不景氣，供過(guò)於求現(xiàn)象一時(shí)間仍扭轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，雖然住宅新開(kāi)工面積下降，住宅竣工面積卻在增加，銷售成績(jī)又不理想，庫(kù)存房會(huì)越來(lái)越多?！副＝粯恰故欠€(wěn)定市場(chǎng)情緒的必要措施，但也讓供應(yīng)持續(xù)增加。未來(lái)一個(gè)時(shí)期，樓市仍難以實(shí)現(xiàn)供求平衡。

二、受高樓價(jià)和利潤(rùn)吸引，內(nèi)地房企過(guò)去是「高槓桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)」?，F(xiàn)在周轉(zhuǎn)不快了，房企「暴雷」事件頻生。去年末出臺(tái)措施幫助房企正常融資，但由於行業(yè)存在較高槓桿和風(fēng)險(xiǎn)，今年一些房企仍可能出現(xiàn)違約。

三、樓市長(zhǎng)年暢旺，房子的資產(chǎn)屬性增強(qiáng)，投機(jī)氣氛很強(qiáng)，也加大了財(cái)富分配的差距。過(guò)去20年的樓市發(fā)展，改善了居民居住環(huán)境和城市建設(shè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響卻也越來(lái)越明顯。而房產(chǎn)佔(zhàn)77%的中國(guó)家庭財(cái)富，若樓價(jià)調(diào)整，廣大居民，特別是城市居民會(huì)身家縮水，削弱他們的消費(fèi)意欲，情況已經(jīng)在去年國(guó)內(nèi)的涉及消費(fèi)物價(jià)的指數(shù)中反映來(lái)。但儘管樓價(jià)不理性增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)有許多不利影響，政府還是會(huì)避免樓市崩盤，去年下半年推出的穩(wěn)樓市措施就是為了避免樓價(jià)跌勢(shì)過(guò)急和更多發(fā)展商違約事件發(fā)生。從去年樓市的表現(xiàn)來(lái)看，中國(guó)能有效抑制樓市風(fēng)險(xiǎn)。

「供過(guò)於求」短期難扭轉(zhuǎn)

近年內(nèi)外需求不足，社會(huì)預(yù)期也有待改善；而中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，去年經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)態(tài)勢(shì)明顯。儘管存在青年人就業(yè)難的問(wèn)題，社會(huì)對(duì)收入增長(zhǎng)卻還是有信心的。如此一來(lái)，樓價(jià)雖然受壓，卻仍堅(jiān)挺，但供過(guò)於求現(xiàn)象一時(shí)也難以改變，樓市依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一；而樓市風(fēng)險(xiǎn)外溢可能性仍然較低。

去年，科創(chuàng)推動(dòng)中國(guó)製造業(yè)快步升級(jí)。近些年中國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)顯著擴(kuò)張；有分析指2022年，汽車產(chǎn)業(yè)佔(zhàn)全國(guó)GDP的10%左右，高於房地產(chǎn)的6.8%，是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要力量。按此趨勢(shì)發(fā)展，「先立後破」，隨著製造業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的佔(zhàn)比和影響會(huì)削弱，為可能的「新房改」提供了環(huán)境。

「三大工程」改變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向

官方稱未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)以推進(jìn)「三大工程」，即保障性住房建設(shè)、「平急兩用」公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造作為主要領(lǐng)域。若推進(jìn)「三大工程」的力度足夠大，會(huì)促成新一輪房改，改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的機(jī)制，有深刻的影響。從這個(gè)角度來(lái)看，中國(guó)樓市不會(huì)再按過(guò)去20年的方式發(fā)展，樓市私有化佔(zhàn)比也會(huì)萎縮。

香港與內(nèi)地樓市是兩個(gè)完全不同的市場(chǎng)。當(dāng)前香港樓市不活躍，主要由於美息上升。而內(nèi)地樓市若出現(xiàn)重大改變，對(duì)香港樓市也會(huì)產(chǎn)生一定影響，一是在心理上，二是即使港府放寬限制，內(nèi)地南下購(gòu)房的資金也會(huì)減少。加上發(fā)展北部都會(huì)區(qū)會(huì)提供大量土地，未來(lái)香港樓市會(huì)與以前的不太一樣。新的一年，相信情況會(huì)進(jìn)一步明朗化。